Πνοή στα ερειπωμένα κτίρια της Αθήνας- Συνεργασία του ΕΣΑ με την Περιφέρεια Αττικής και το Δήμο Αθηναίων

Ένα «πείραμα» που θα δώσει ζωή στα ερειπωμένα κτίρια του κέντρου της Αθήνας μέσα από την αξιοποίησή τους για εμπορική χρήση από μικρομεσαίες λιανεμπορικές επιχειρήσεις έχει ξεκινήσει ήδη με πρωτοβουλία του Εμπορικού Συλλόγου Αθηνών (ΕΣΑ) σε συνεργασία με την Περιφέρεια Αττικής και το Δήμο Αθηναίων.

Τα στοιχεία δείχνουν ότι έχει δημιουργηθεί ένας φαύλος κύκλος για το κτιριακό απόθεμα του κέντρου της Αθήνας, με απαξιωμένα κτίρια που αυξάνονται ακόμη και σε δρόμους που μέχρι πρότινος θεωρούνταν εμπορικοί, και αυτό υποβαθμίζει το αστικό περιβάλλον και λόγω της υποβάθμισης πολλαπλασιάζονται οι ιδιοκτησίες που εγκαταλείπονται.

Μέσα σε αυτό το περιβάλλον ο Εμπορικός Σύλλογος Αθήνας βλέπει ότι υπάρχουν ευκαιρίες για νέες μορφές εμπορικής δραστηριότητας και υποστηρίζει ότι άδεια και ερειπωμένα κτίρια στο κέντρο της πόλης μπορούν να δημιουργήσουν νέες εμπορικές γειτονιές αν μετατραπούν σε πυρήνες δραστηριότητας για μικρομεσαίες λιανεμπορικές επιχειρήσεις.

«Κάθε βιτρίνα που φωτίζεται διώχνει την παραβατικότητα και δημιουργεί θέσεις εργασίας», όπως υπογραμμίζει στο ΑΠΕ-ΜΠΕ ο πρόεδρος του Εμπορικού Συλλόγου Αθήνας Σταύρος Καφούνης, ο οποίος βρίσκεται σε ανοικτή γραμμή επικοινωνίας το τελευταίο διάστημα με την Περιφέρεια Αττικής και το Δήμο Αθηναίων προκειμένου να πετύχει την υλοποίηση ενός σχεδίου που προβλέπει ότι θα μπορούν να ενοικιάζουν μεγάλους χώρους μικρομεσαίες εμπορικές επιχειρήσεις με προνομιακούς όρους.

Όπως ανέφερε στο ΑΠΕ-ΜΠΕ, ο πρόεδρος του εμπορικού συλλόγου της πρωτεύουσας συναντήθηκε ήδη με την περιφερειάρχη Αττικής Ρένα Δούρου, της εξέθεσε την ιδέα του και συμφώνησαν να εξετάσουν τη δυνατότητα να υπάρξει χρηματοδότηση για να χρησιμοποιηθούν ερειπωμένα κτίρια του κέντρου της πόλης για εμπορικούς σκοπούς από μικρού και μεσαίου μεγέθους εμπορικές επιχειρήσεις.

Η αύξηση του τουριστικού ρεύματος στην Αθήνα δημιουργεί νέες προοπτικές για το εμπόριο αλλά και γενικότερα για την επισκεψιμότητα του κέντρου, οπότε η μετατροπή άδειων κτιρίων σε «mall» για λιανεμπορικές μικρομεσαίες επιχειρήσεις θα δώσει μία νέα ώθηση στην επιχειρηματική δραστηριότητα.

Όπως αναφέρει ο κ. Καφούνης, η σκέψη είναι να διαμορφωθεί κατάλληλα ένας μεγάλος χώρος προκειμένου να δραστηριοποιηθούν για περίπου μία διετία, με προνομοιακούς όρους, μικρομεσαίες εμπορικές επιχειρήσεις, ενώ βαθμιαία στόχος είναι αυτοί οι χώροι να μπορούν να λειτουργούν με ιδιωτικοοικονομικά κριτήρια. Μέχρι τώρα δεν έχει επιλεγεί το κτίριο που θα λειτουργήσει πειραματικά αυτή η ιδέα, αλλά η περιοχή που διερευνάται είναι η οδός Σταδίου.

Οι συζητήσεις μέχρι τώρα δείχνουν ότι μπορεί να υπάρξει κάποιους είδους χρηματοδότηση για να ξεκινήσει η πιλοτική εφαρμογή του προγράμματος.

Σημειώνεται ότι ο Δήμος Αθηναίων έχει εκπονήσει μελέτη για τα εγκαταλελειμμένα κτίρια ήδη από το 2012, και από το 2013 περιλαμβάνεται στο Σχέδιο Ολοκληρωμένης Αστικής Παρέμβασης που έχουν συνυπογράψει 17 υπουργεία, ενώ παράλληλα έχει καταρτιστεί νομοθετική πρόταση ώστε να γίνει ευκολότερη η παρέμβαση στα 1.800 εγκαταλειμμένα κτίρια του κέντρου της πρωτεύουσας, μεταξύ των οποίων περιλαμβάνονται και πολλά διατηρητέα -κάποια δημόσια, κάποια ιδιωτικά, γνωστού ή άγνωστου ιδιοκτήτη-, ώστε να διευκολυνθεί είτε η μεταβίβασή τους, είτε η αξιοποίησή, είτε ακόμα η κατεδάφισή τους αν είναι επισφαλή.

50 εκατ. ευρώ για ανακαίνιση 200 παλαιών δημοτικών κτιρίων.

Ήδη με εξασφαλισμένη χρηματοδότηση από το ΕΣΠΑ και επιδότηση από 35% έως 100%, «τρέχει» το πρόγραμμα του υπουργείου Οικονομίας και Ανάπτυξης που δίνει τη δυνατότητα, στους δήμους να ανακαινίσουν παλιά εγκαταλειμμένα κτίρια.

Σύμφωνα με την πρόσκληση του προγράμματος, ο συνολικός προϋπολογισμός είναι 50 εκατ. ευρώ και μέγιστη χρηματοδότηση είναι 2.500.000 ευρώ ανά πρόταση.

Στόχος είναι να αξιοποιηθούν και να επανενταχθούν στον ιστό της πόλης για τουριστικούς, πολιτιστικούς σκοπούς αλλά και για επιχειρηματικές δραστηριότητες τα παλιά δημοτικά καταστήματα, όπως βιομηχανικά κτίρια, αποθήκες και σφαγεία, στεγασμένες στοές και αγορές, δικαστικά μέγαρα, δημοτικά λουτρά, στρατιωτικές εγκαταστάσεις, ακόμη και εγκαταλειμμένα «Ξενία» και νοσοκομεία και άλλα κτίρια ιδιαίτερης αρχιτεκτονικής αξίας.

Επιλέξιμες είναι οι παρεμβάσεις σε ανενεργά κτίρια ή κτίρια που ένα μικρό ποσοστό της επιφάνειας τους (έως 20%) έχει υφιστάμενη χρήση και με την παρέμβαση θα αποκτήσει χρήση το σύνολο της επιφάνειάς του.

Κάθε δήμος δύναται να υποβάλει μια και μοναδική πρόταση χρηματοδότησης για την ανακατασκευή, αναστήλωση αποκατάσταση και επανάχρηση του κτιρίου.

Όπως είχε δηλώσει στο ΑΠΕ-ΜΠΕ ο αναπληρωτής υπουργός Οικονομίας και Ανάπτυξης Αλέξης Χαρίτσης: «Με το πρόγραμμα αυτό, χρηματοδοτούμε την αξιοποίηση του κτιριακού αποθέματος των δήμων. Κτίρια που παρέμεναν αδρανή και επιβάρυναν οικονομικά τους δημότες θα μετατραπούν σε σημαντικές εστίες πολιτιστικής, τουριστικής και επιχειρηματικής δραστηριότητας αλλά και σε νέες πηγές εσόδων για τους δήμους.

Πρόκειται για δράση που συνδυάζει αρμονικά τη διατήρηση και ανάδειξη των τοπικών εμβληματικών κτιρίων με την οικονομική ανάπτυξη, προσαρμοσμένη στα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά της κάθε περιοχής. Στη νέα προγραμματική περίοδο επικεντρώνουμε σε μικρά και μεσαία έργα στους δήμους όλης της χώρας που αναβαθμίζουν τις υποδομές τους και ενισχύουν τις αναπτυξιακές δυνατότητες των τοπικών οικονομιών. Για τη χρηματοδότηση αυτών των παρεμβάσεων κινητοποιούμε τόσο τους πόρους του ΕΣΠΑ όσο και εκείνους του εθνικού σκέλους του Προγράμματος Δημόσιων Επενδύσεων, αναπτύξαμε στοχευμένα χρηματοδοτικά εργαλεία όπως το νέο Ταμείο Υποδομών, ενώ εξασφαλίσαμε και πρόσθετα κονδύλια από την Ευρωπαϊκή Τράπεζα Επενδύσεων».

Εκσυγχρονισμός και επανάχρηση κτιρίων

Με βάση τα στοιχεία, τα οποία παρουσιάστηκαν πρόσφατα στο συνέδριο ακινήτων της Prodexpo περισσότερα από τα μισά κτίρια του κέντρου (60%) είναι προγενέστερης του 1970 κατασκευής, άνω του 85% των κτιρίων χρήζουν παρεμβάσεων εκσυγχρονισμού, ενώ τα επαγγελματικά κτίρια σύγχρονων προδιαγραφών είναι σπάνια, το μέσο κόστος αποκατάστασης και εκσυγχρονισμού του 70% περίπου των κτιρίων υπολογίστηκε σε πάνω από 400 ευρώ ανά τ.μ., συχνά υψηλότερο της αγοραίας αξίας τους, το 55% των κτιρίων ανήκουν σε πάνω από 10 συνιδιοκτήτες, φυσικά πρόσωπα, εταιρείες, το Δημόσιο και διαφόρους φορείς του, με συνέπεια τα σοβαρά προβλήματα διαχείρισης και συντήρησής τους, ενώ τα ποσοστά κενών επαγγελματικών χώρων, καταστημάτων και γραφείων ανέρχονται σε περίπου 30%. Στο 20% των κτιρίων οι κενές ιδιοκτησίες ανέρχονται σε ποσοστό περίπου 50%, ενώ τα ποσοστά κενών κατοικιών είναι χαμηλότερα.

Υπό τις παρούσες συνθήκες, όπως χαρακτηριστικά αναφέρθηκε, οι επενδύσεις για αναβάθμιση κτιρίων στο κέντρο της Αθήνας ενέχουν υψηλό επιχειρηματικό κίνδυνο και οι ζητούμενες αποδόσεις των επενδυτών κυμαίνονται σε υψηλά επίπεδα.

Για το χρηματοπιστωτικό σύστημα, η χρηματοδότηση τόσο του εκσυγχρονισμού ιδιοκτησιών όσο και η χρησιμοποίησή τους ως εμπράγματες εγγυήσεις δεν παρουσιάζει ενδιαφέρον. Λόγω του υψηλού κόστους των αναγκαίων έργων, του υψηλού βαθμού συνιδιοκτησίας και των χαμηλών μισθωμάτων, ιδιαίτερα τα επαγγελματικά κτίρια απαξιώνονται και σταδιακά εγκαταλείπονται ή καταλαμβάνονται από δραστηριότητες χαμηλής προστιθέμενης αξίας.

Με βάση λοιπόν αυτά τα στοιχεία κρίνεται αναγκαίο να αναληφθούν μέτρα και δράσεις για την ανάπλαση και αναζωογόνηση του κέντρου. Απαιτείται να υλοποιηθούν τόσο έργα βελτίωσης του δημόσιου χώρου, όσο και αναβάθμισης του κτιριακού αποθέματος. Οι πρωτοβουλίες που πρέπει να αναληφθούν άμεσα, με βάση όσα αναφέρθηκαν στο συνέδριο, είναι οι εξής:

– θεσμοθέτηση κατάλληλου νομικού πλαισίου και ευέλικτων διοικητικών διαδικασιών με στόχο την ενθάρρυνση επιχειρηματικών πρωτοβουλιών: Τα τεχνικά, οικονομικά και διαχειριστικά θέματα που πρέπει να αντιμετωπισθούν είναι πολλά, ευαίσθητα και περίπλοκα με βασικότερο όλων τη δυνατότητα παρέμβασης σε κτίρια συνιδιοκτησίας που αποτελεί το κυριότερο ζήτημα προς αντιμετώπιση.

– εκσυγχρονισμός και επανάχρηση κτιρίων: Υπάρχει ανάγκη παροχής κρατικών ενισχύσεων προκειμένου να δημιουργηθούν προοδευτικά προσδοκίες κέρδους και συνθήκες λειτουργίας της αγοράς. Οι ενισχύσεις θα πρέπει να παρέχονται με φειδώ και με τη μορφή χαμηλότοκων δανείων και εγγυήσεων -όχι επιδοτήσεων- για την υλοποίηση έργων που θα επιλέγονται με τραπεζικά κριτήρια.

Οι “πιάτσες” των κλειστών καταστημάτων

Σχετικά με την αποτύπωση της αναλογίας των κλειστών επιχειρήσεων, διαπιστώνεται σταθεροποιητική τάση στην αγορά, σύμφωνα με την τελευταία έρευνα της Ελληνικής Συνομοσπονδίας Εμπορίου και Επιχειρηματικότητας.

Η χαρτογράφηση των κλειστών επιχειρήσεων του εμπορικού κέντρου δείχνει ότι τα «λουκέτα» διαμορφώνουν «πιάτσες», με τα κλειστά καταστήματα να παρουσιάζουν ιδιαίτερες πυκνότητες σε κάποιες περιοχές.

Μεταξύ των κεντρικών εμπορικών δρόμων υπάρχουν ορισμένοι στους οποίους διαπιστώνονται ιδιαίτερα υψηλά ποσοστά συγκέντρωσης κλειστών επιχειρήσεων. Έτσι, τα υψηλότερα ποσοστά λουκέτων καταγράφονται κατά φθίνουσα σειρά στους δρόμους: Χαριλάου Τρικούπη (45,1%), Ιπποκράτους (39,3%), Σοφοκλέους (38,7%), Σταδίου (34,3%), Πανεπιστημίου (33,9%), Ευριπίδου (29,4%).

Οι εμπορικές ζώνες

Για την Αθήνα έχουν οριστεί 4 ζώνες εκ των οποίων η καθεμία φέρει τα δικά της ιδιαίτερα χαρακτηριστικά και γνωρίσματα. Οι υποπεριοχές-ζώνες που επιλέχθηκαν ταυτίζονται λίγο πολύ με τη μέση ανθρωπογεωγραφική αντίληψη που υπάρχει για το κέντρο της πόλης και συμπίπτουν σε πολύ μεγάλο βαθμό με επιμέρους γειτονιές της. Οι περιοχές αυτές είναι: Εμπορικό Τρίγωνο Αθήνας, Κεντρικοί Οδικοί Άξονες, Κολωνάκι, Εξάρχεια-Νεάπολη.

Στις 4 ξεχωριστές εμπορικές ζώνες της Αθήνας καθεμία έχει διαφορετική «αντοχή» απέναντι στο φαινόμενο των «λουκέτων». Έτσι, το «εμπορικό τρίγωνο», παρουσιάζει το μικρότερο ποσοστό (23%) κλειστών επιχειρήσεων συγκριτικά με τις υπόλοιπες εμπορικές ζώνες, ποσοστό που διατηρείται σταθερό σε σχέση με την περσινή καταγραφή. Ακολουθεί το «Κολωνάκι» όπου η εικόνα βελτιώθηκε (23%) σε σύγκριση με την προηγούμενη καταγραφή. Σε χειρότερη θέση εξακολουθεί να βρίσκονται η ζώνη των «Εξαρχείων» με 35%, καθώς και η ζώνη κεντρικών οδικών αρτηριών (Σταδίου, Πανεπιστημίου και Ακαδημίας) με 33%, που ωστόσο εμφάνισαν μια ισχνή βελτίωση.

Το εμπορικό τρίγωνο αποτελεί τη σημαντικότερη εμπορική ζώνη του κέντρου, καθώς στεγάζει σχεδόν το 40% των επιχειρήσεων «ένδυσης-υπόδησης» αλλά και της «εστίασης», ενώ εντός της ζώνης εδρεύουν σχεδόν τα μισά καταστήματα «τροφίμων». Παράλληλα η σημασία του εμπορικού τριγώνου είναι ευρύτερη καθώς αποτελεί την «καρδιά» του ιστορικού κέντρου της πόλης.

Η ζώνη που περιλαμβάνει τους κεντρικούς οδικούς άξονες του κέντρου της Αθήνας πλήττεται σε μεγαλύτερο βαθμό σε σύγκριση με τις υπόλοιπες εμπορικές ζώνες, διατηρώντας ένα πολύ υψηλό επίπεδο κλειστών επιχειρήσεων. Η αυξημένη αναλογία των κλειστών στις κεντρικές οδικές αρτηρίες της Αθήνας είναι ανησυχητική, καθώς η ζώνη περικλείει το δεύτερο μεγαλύτερο πλήθος επιχειρήσεων μετά το εμπορικό τρίγωνο.

Συμπερασματικά, παρατηρείται ότι οι επιπτώσεις της οικονομικής κρίσης όπως αυτές εκδηλώνονται στην αγορά με την επιδημία των «λουκέτων», διαφέρουν σε κάθε εμπορική ζώνη και σημαντικό ρόλο σε αυτό κατέχει η φυσιογνωμία της κάθε ζώνης και τα διαφορετικά χαρακτηριστικά της.