Κτηματαγορά: «Ξεμπλοκάρουν» οι μεταβιβάσεις ακινήτων – Όσα αλλάζουν στο Κτηματολόγιο

Διάταξη του νομοσχεδίου για τον εκσυγχρονισμό του Ελληνικού Κτηματολογίου, δίνει τη δυνατότητα να «ξεμπλοκάρουν» οι αγοραπωλησίες ακινήτων με ιδιοκτησιακές εκκρεμότητες, φέρνοντας έτσι ένα βήμα πιο κοντά τους ιδιοκτήτες στο να αξιοποιήσουν τις περιουσίες τους.

Την ίδια ώρα, «πανικός» φαίνεται να επικρατεί στα κατά τόπους συμβολαιογραφικά γραφεία, αφού οι αναπροσαρμογές των αντικειμενικών τιμών έχουν κάνει τους πολίτες να προχωρούν σε γονικές παροχές, κληρονομιές, μεταβιβάσεις ψιλής κυριότητας κ.λπ.

Στο μεταξύ, αγκάθι για τον τεχνικό κόσμο αποτελούσε η εφαρμογή της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου, κι αυτό γιατί θα χρειαζόταν από 1ης Ιουλίου να ολοκληρώσουν πρώτα τη διαδικασία, για να μπορέσουν έπειτα να τρέξουν οποιαδήποτε πράξη.

Ωστόσο, με διάταξη σε σχέδιο νόμου του υπουργείου Περιβάλλοντος δίνεται τρίμηνη πίστωση χρόνου.

Επαγγελματίες του κλάδου, αλλά και πολίτες, όλο το προηγούμενο διάστημα επισήμαναν πως η πανδημία και τα έκτακτα μέτρα που πάρθηκαν δημιούργησαν ένα κενό το οποίο οδήγησε στο να χαθεί πολύτιμος χρόνος.

Σε μια προσπάθεια η κυβέρνηση να κάνει δεκτά τα εν λόγω αιτήματα, έφερε παρατάσεις και ρυθμίσεις που θα διευκολύνουν και τα δύο μέρη.

Ειδικότερα, δόθηκε το πράσινο φως για αγοραπωλησίες ακινήτων τα οποία έχουν ιδιοκτησιακές εκκρεμότητες.

Αυτό που επί της ουσίας επιχειρεί να γίνει είναι να επιτραπούν αγοραπωλησίες ακινήτων που δεν έχουν ξεκάθαρο ιδιοκτησιακό καθεστώς, με τους ενδιαφερόμενους αγοραστές να ενημερώνονται έγκαιρα για τις εκκρεμότητες.

Στο κτηματολογικό φύλλο κάθε ακινήτου θα αναγράφονται οι εκκρεμότητες ως προς τα δικαιώματα.

Συγκεκριμένα, με τις νέες ρυθμίσεις, παρέχεται στο Ελληνικό Κτηματολόγιο η δυνατότητα να εκδώσει διαπιστωτική πράξη περαίωσης της κτηματογράφησης σε χρονικό σημείο πριν από την ολοκλήρωση της διαδικασίας εξέτασης των αιτήσεων διόρθωσης.

Για όσα ακίνητα έχουν υποβληθεί αιτήσεις διόρθωσης, η συζήτηση των οποίων εκκρεμεί ενώπιον των Επιτροπών Εξέτασης, η σχετική εκκρεμότητα σημειώνεται στο οικείο κτηματολογικό φύλλο ώστε ενδεχόμενος αγοραστής στις περιπτώσεις αγοραπωλησίας να γνωρίζει εξαρχής τα βάρη του ακινήτου για το οποίο ενδιαφέρεται.

Η οριστική επίλυση των διαφορών θα γίνεται σε δεύτερο χρόνο, και στο μεταξύ διάστημα οι ενδιαφερόμενοι θα λαμβάνουν γνώση για την κατάσταση του ακινήτου, θα έχουν την ευθύνη της απόφασης αν θα προχωρήσουν στην αγορά ή θα αποδεχθούν τη μεταβίβαση, ενώ πρόκειται να επηρεαστούν και οι τιμές της αγοράς τέτοιων ακινήτων.

Δημιουργείται ο ηλεκτρονικός φάκελος ακινήτου

Με άλλο άρθρο του νομοσχεδίου δημιουργείται ηλεκτρονική πλατφόρμα υποστήριξης της διενέργειας εμπραγμάτων δικαιοπραξιών επί ακινήτων, με την ονομασία «Ηλεκτρονικός Φάκελος Ακινήτου», που λειτουργεί μέσω της Ενιαίας Ψηφιακής Πύλης Δημόσιας Διοίκησης.

Στόχος η απλούστευση και ψηφιοποίηση της διαδικασίας συλλογής δικαιολογητικών που απαιτούνται στη σύνταξη συμβολαιογραφικών εγγράφων για τη σύσταση, μετάθεση, αλλοίωση ή κατάργηση εμπράγματου δικαιώματος σε ακίνητο.

Η διαδικασία θα ξεκινά και θα ολοκληρώνεται ηλεκτρονικά στο γραφείο του συμβολαιογράφου, παρέχοντας σε όλους τους συμβαλλόμενους όλα τα εχέγγυα ότι η αγοραπωλησία θα ολοκληρωθεί ορθώς.

Η επιτάχυνση θα επιτευχθεί πρωτίστως μέσα από την ψηφιοποίηση περισσότερων από 17 πιστοποιητικών: τα έγγραφα αυτά, τα οποία μέχρι σήμερα αναζητούνται σε έντυπη μορφή από μια σειρά υπηρεσιών, σύμφωνα με το προτεινόμενο σχέδιο νόμου θα χορηγούνται ηλεκτρονικά, μέσα από ένα εκτεταμένο πλαίσιο διασυνδέσεων μεταξύ των μητρώων του Δημοσίου.

Η ηλεκτρονική πλατφόρμα θα διαλειτουργεί με τα πληροφοριακά συστήματα της Ανεξάρτητης Αρχής Δημοσίων Εσόδων (ΑΑΔΕ), του Ηλεκτρονικού Εθνικού Φορέα Κοινωνικής Ασφάλισης (e-ΕΦΚΑ), του ΤΕΕ και του Ελληνικού Κτηματολογίου, από τα οποία θα αντλεί πληροφορίες και έγγραφα.

Τα ενδιαφερόμενα μέρη και ο συμβολαιογράφος που συντάσσει τη σχετική πράξη θα εισέρχονται κατόπιν αυθεντικοποίησης με τη χρήση των κωδικών του Taxisnet ή με τη χρήση των διαπιστευτηρίων του Μητρώου Συμβολαιογράφων, αντίστοιχα, ενώ το ένα μέρος θα μπορεί να εξουσιοδοτεί αυτόματα το άλλο.

Πρόκειται για μια παρέμβαση που αποσκοπεί στην απλοποίηση και στην ψηφιοποίηση των επιμέρους διαδικασιών σε μια αγοραπωλησία.

Τρίμηνη πίστωση χρόνου για την e-Ταυτότητα Κτιρίου

Παράταση στην ισχύ των βεβαιώσεων των μηχανικών, και κατ’ επέκταση στην υποχρέωση έκδοσης Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου, προβλέπεται στο νομοσχέδιο του υπουργείου Περιβάλλοντος για τα απόβλητα.

Οπως ανακοινώθηκε από το ΥΠΕΝ, η ρύθμιση που εισάγεται στη Βουλή προβλέπει «παράταση ισχύος των βεβαιώσεων μηχανικού του Ιανουαρίου 2021 χωρίς να απαιτείται υποχρέωση σύνταξης ταυτότητας κτιρίου έως 30/9/2021».

Σύμφωνα με το υπουργείο, μετά την τρίμηνη παράταση, δηλαδή από 1ης Οκτωβρίου 2021, η συμπλήρωση της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου θα γίνει υποχρεωτική.

Πρόκειται για «ανάσα» του τεχνικού κόσμου, δεδομένου ότι το τελευταίο διάστημα μεταβιβάσεις, γονικές παροχές κ.λπ. είχαν αυξηθεί σημαντικά λόγω των νέων αντικειμενικών που θα τεθούν σε ισχύ από τη νέα χρονιά. Ωστόσο, όπως εξηγεί στον Ελεύθερο Τύπο της Κυριακής ο πρόεδρος των αγρονόμων τοπογράφων μηχανικών Μιχάλης Καλογιαννάκης, μέχρι να ψηφιστεί η ρύθμιση οι διαδικασίες δεν μπορούν να προχωρήσουν στην πράξη.

Συγκεκριμένα, εν αναμονή της νομοθετικής ρύθμισης έχουν παγώσει οι μεταβιβάσεις ακινήτων από τις 30 Ιουνίου 2021, οπότε και έληξε η προηγούμενη παράταση που είχε δοθεί από το ΥΠΕΝ.

Οι συμβολαιογράφοι αναφέρουν πως, μέχρι να ψηφιστεί η ρύθμιση, οι υπογραφές συμβολαίων είναι άκυρες, τονίζοντας παράλληλα ότι, αν και η πίστωση χρόνου είναι 3μηνης διάρκειας, μέχρι να πάρει ΦΕΚ ο νόμος θα έχει χαθεί περίπου ένας μήνας.

«Συνωστισμός» στα γραφεία συμβολαιογράφων

Με τις μεταβιβάσεις ακινήτων να έχουν πάρει «φωτιά» λόγω των νέων αντικειμενικών αξιών οι οποίες θα ενεργοποιηθούν την 1η Ιανουαρίου 2022, όλο και περισσότεροι πολίτες τρέχουν στα συμβολαιογραφικά γραφεία.

Αγοροπωλησίες, γονικές παροχές, κληρονομιές μεταβιβάσεις ψιλής κυριότητας κ.λπ. πραγματοποιούνται σε πολλές περιοχές όπου οι νέες αντικειμενικές θα φέρουν πρόσθετες φορολογικές επιβαρύνσεις σε όσους δεν ολοκληρώσουν έγκαιρα τις μεταβιβάσεις.

Αποτέλεσμα αυτού οι φορολογούμενοι να βιάζονται να ολοκληρώσουν τις διαδικασίες σύνταξης συμβολαίων για αγορές ή γονικές παροχές ακινήτων, ώστε οι φόροι και τα τέλη μεταγραφής συμβολαίων να υπολογιστούν και να βεβαιωθούν με βάση τις σημερινές αντικειμενικές τιμές και να αποφευχθούν επιπλέον επιβαρύνσεις που θα προκύψουν μετά τις αναπροσαρμογές των συγκεκριμένων τιμών.

Μάλιστα, σύμφωνα με πρόσφατα στοιχεία, από την αρχή του έτους έκλεισαν πάνω από 110.000 φάκελοι μεταβίβασης ακινήτων (αγοραπωλησίες, γονικές παροχές, δωρεές, κληρονομιές), όταν στο πρώτο εξάμηνο του 2020 ήταν 72.000 και ανέρχονταν σε 99.000 το πρώτο εξάμηνο του 2019. Περισσότερες από 65.000 συναλλαγές αφορούν αγοραπωλησίες ακινήτων.

Η ΑΑΔΕ υπενθυμίζεται ότι, σε μια προσπάθεια να διευκολύνει τους φορολογουμένους και τους συμβολαιογράφους, έχει δώσει τη δυνατότητα να προχωρούν στην ηλεκτρονική υποβολή των δηλώσεων φόρου μεταβίβασης υποβάλλοντας τα δικαιολογητικά έως τις 30 Σεπτεμβρίου.

Παράλληλα, η ΑΑΔΕ έχει διευκρινίσει ότι η δήλωση ΦΜΑ συμπληρώνεται από τον πιστοποιημένο συμβολαιογράφο που θα καταρτίσει τη συμβολαιογραφική πράξη και υποβάλλεται από τους συμβαλλομένους με τη χρήση των προσωπικών τους κωδικών Taxisnet.

Ανεξάρτητα από το γεγονός ότι η δήλωση συμπληρώνεται από το συμβολαιογράφο, η υποβολή αυτής από τους συμβαλλομένους συνεπάγεται την αποδοχή του περιεχομένου της και την ακρίβεια των δηλουμένων από αυτούς.

Εφόσον ζητείται απαλλαγή πρώτης κατοικίας, η υποβολή της δήλωσης ΦΜΑ έχει για τον αγοραστή τις συνέπειες της υποβολής υπεύθυνης δήλωσης, ως προς τη συνδρομή των προϋποθέσεων της απαλλαγής. Μετά τη σύνταξη του μεταβιβαστικού συμβολαίου ο συμβολαιογράφος υποχρεούται να καταχωρίσει τα στοιχεία αυτού και να το επισυνάψει στην ηλεκτρονική εφαρμογή myProperty.