Κτηματαγορά: Σε δυο μήνες από σήμερα θα γίνονται ηλεκτρονικά οι μεταβιβάσεις

Το νομοσχέδιο που κατατέθηκε στη Βουλή, φέρνει σημαντικές αλλαγές στη δομή και λειτουργία του Κτηματολογίου.

Πρόκειται για το σχέδιο νόμου «Εκσυγχρονισμός του Ελληνικού Κτηματολογίου, νέες ψηφιακές υπηρεσίες και ενίσχυση της ψηφιακής διακυβέρνησης» το οποίο τέθηκε σε δημόσια διαβούλευση μέχρι τις 17 Ιουλίου και το οποίο περιλαμβάνει μια σειρά από διατάξεις σχετικά με την επιτάχυνση της κτηματογράφησης, την απλοποίηση και ψηφιοποίηση των διαδικασιών που διαθέτει το Ελληνικό Κτηματολόγιο στους πολίτες, καθώς επίσης και την αναδιοργάνωση του φορέα, ώστε να παρέχει καλύτερης ποιότητας υπηρεσίες.

Με το νομοσχέδιο εισάγονται νέα ψηφιακά «εργαλεία» -όπως το myAuto και το myPhoto- ενώ καθιερώνεται και ο Ηλεκτρονικός Φάκελος Μεταβίβασης Ακινήτου, που αναμένεται να διευκολύνει σημαντικά τις αγοραπωλησίες.

Κτηματολόγιο: Σε δυο μήνες από σήμερα ηλεκτρονικά οι μεταβιβάσεις

Ο αρμόδιος υφυπουργός για το Κτηματολόγιο Γιώργος Στύλιος, μιλώντας σε διαδικτυακή ημερίδα της ΚΕΔΕ, υποστήριξε ότι σε δυο μήνες από σήμερα η μεταβίβαση ακινήτων θα γίνεται αποκλειστικά ηλεκτρονικά.

Αναφερόμενος στο νομοσχέδιο, ο κ. Στύλιος τόνισε «πλέον η μεταβίβαση θα γίνεται στο γραφείο του συμβολαιογράφου χωρίς να πηγαίνει κανείς για 17 δικαιολογητικά σε 11 διαφορετικές υπηρεσίες. Είμαστε έτοιμοι, και τεχνικά, και σε δύο μήνες αυτό θα ισχύει για το 100% των ακινήτων στην Ελλάδα».

Επίσης διαβεβαίωσε ότι «η κτηματογράφηση της χώρας θα ολοκληρωθεί στο 90% μέχρι το 2023, δύο χρόνια νωρίτερα από ό,τι είχε εξαγγελθεί» σημειώνοντας ότι «σήμερα υπάρχει ένα 2% των ιδιοκτητών σε πολλές περιοχές, που δεν επιτρέπει την ολοκλήρωση της κτηματογράφησης, ενώ το 98% είναι τακτοποιημένο. Με το νομοσχέδιο αυτό, το 2% θα σταματήσει να εμποδίζει το υπόλοιπο 98% από το να έχει πρόσβαση σε δεκάδες ψηφιακές υπηρεσίες και διευκολύνσεις», είπε.

Τι αλλάζει στις διαδικασίες του Κτηματολογίου

Σύμφωνα με το υπουργείο Ψηφιακής Διακυβέρνησης ο σχεδιασμός προβλέπει ότι στο εξής θα ακολουθούνται τα παρακάτω βήματα για την κτηματογράφηση:

• Μετά την ανάρτηση, οι πολίτες θα υποβάλουν αιτήσεις διόρθωσης των κτηματολογικών στοιχείων. Το Γραφείο Κτηματογράφησης θα διορθώνει όσα (πρόδηλα ή μη) σφάλματα μπορεί και θα αναμορφώνει τους κτηματολογικούς πίνακες και διαγράμματα. Στη συνέχεια, για όσες υποθέσεις προκύπτει αμφισβήτηση ως προς την ύπαρξη δικαιωμάτων ιδιωτών (απαιτείται εκτοπισμός προσώπου ή εντοπίζονται διαφορές πέρα από τη ζώνη κανονισμού ορίων και την επιτρεπτή απόκλιση του εμβαδού) θα συντάσσεται έκθεση και αυτές θα διαβιβάζονται στις επιτροπές επίλυσης υποθέσεων κτηματογράφησης.
• Σύμφωνα με τα στατιστικά στοιχεία των ήδη κτηματογραφημένων περιοχών, το 98% των ακινήτων μιας περιοχής θα μπορούσαν να καταχωρηθούν στο Κτηματολόγιο μετά την ανάρτηση, χωρίς να απαιτούνται άλλες διαδικασίες. Παρ’ όλα αυτά, κατά το ισχύον θεσμικό πλαίσιο, για να λειτουργήσει το Κτηματολόγιο πρέπει να έχουν εκδικαστεί όλες οι αιτήσεις και οι αντίθετες απόψεις. Έτσι, με το νέο πλαίσιο διασφαλίζονται πλήρως όλα τα δικαιώματα όσων θεωρούν ότι θίγονται με βάση τα στοιχεία της ανάρτησης (που προσεγγιστικά ανέρχονται στο 2% του συνόλου των ιδιοκτητών), χωρίς αυτό να μεταφράζεται σε σημαντική καθυστέρηση για τους υπόλοιπους ιδιοκτήτες.
• Πλέον, η αναμόρφωση των κτηματολογικών στοιχείων θα γίνεται σε αυτό το χρονικό σημείο, δηλαδή πριν την εξέταση των παραπάνω υποθέσεων από τις επιτροπές επίλυσης. Τούτο σημαίνει ότι αμέσως μετά την διόρθωση όλων εκείνων των σφαλμάτων που διορθώνονται, θα ξεκινά η λειτουργία του Κτηματολογίου στην περιοχή. Σε εκείνο το χρόνο, πριν δηλαδή την έκδοση αποφάσεων από τις επιτροπές, θα εκδίδεται η διαπιστωτική πράξη περαίωσης της κτηματογράφησης για την περιοχή και θα διενεργούνται οι πρώτες εγγραφές στα κτηματολογικά βιβλία. Καθώς, όμως, στον ίδιο χρόνο θα εκκρεμεί η συζήτηση κάποιων αιτήσεων διόρθωσης, αυτές θα σημειώνονται στο κτηματολογικό φύλλο του ακινήτου, ώστε κάθε τρίτος ενδιαφερόμενος να μπορεί να πληροφορείται σχετικά με την αμφισβήτηση.
• Η έναρξη του κτηματολογίου συνοδεύεται από σημαντικές πρακτικές συνέπειες: Οι πολίτες και οι επαγγελματίες (δικηγόροι, μηχανικοί, συμβολαιογράφοι και δικαστικοί επιμελητές) θα έχουν αμέσως μετά την έναρξη λειτουργίας του Κτηματολογίου στην περιοχή πρόσβαση, δωρεάν και εξ αποστάσεως, στις ηλεκτρονικές υπηρεσίες του Κτηματολογίου, δηλαδή στη δυνατότητα εξ αποστάσεως λήψης πιστοποιητικών (λ.χ. κτηματολογικά φύλλα και διαγράμματα, πιστοποιητικά βαρών) και στη δυνατότητα υποβολής αιτήσεων για καταχώριση πράξεων (λ.χ. συμβολαίων, αγωγών, δικαστικών αποφάσεων). Είναι προφανές ότι με τον τρόπο αυτό η πρόσβαση του πολίτη στην κτηματολογική πληροφορία θα είναι ευκολότερη, ταχύτερη και λιγότερο κοστοβόρα. Μάλιστα, πρέπει να ληφθεί υπόψη ότι στα κτηματολογικά γραφεία για να ολοκληρωθεί η διαδικασία λήψης ενός πιστοποιητικού απαιτείται επιτόπια έρευνα και επίσκεψη σε αυτά περισσότερες από μια φορά, ενώ με τις αλλαγές, οι πολίτες με τη χρήση κωδικών Taxisnet θα μπορούν να λαμβάνουν ηλεκτρονικά όποιο πιστοποιητικό χρειάζονται.
• Περαιτέρω, η σημείωση όλων των εκκρεμών αμφισβητήσεων στα κτηματολογικά φύλλα ενδυναμώνει την ασφάλεια των συναλλαγών, αφού πλέον κάθε τρίτος επενδυτής μπορεί να γνωρίζει εάν το ακίνητο που τον ενδιαφέρει διεκδικείται από κάποιος και πόσο βάσιμη ή μη είναι η σχετική αμφισβήτηση.

Προκειμένου να μην τεθούν τα παραπάνω ακίνητα εκτός συναλλαγής, θεσπίζεται ειδική διαδικασία μεταβίβασης ή επιβάρυνσής τους, ώστε να μην δεσμεύεται υπέρμετρα η περιουσία των πολιτών μέχρι τη διόρθωση των ανακριβειών.

Κτηματολόγιο: Οργανωτική αναδιάρθρωση του φορέα

Για την εύρυθμη λειτουργία του Φορέα και με σκοπό να μπορεί αυτός να ανταποκριθεί στις ανάγκες του θεσμικού πλαισίου, το προτεινόμενο σχέδιο νόμου περιλαμβάνει και διατάξεις οργανωτικού χαρακτήρα με τις οποίες το Κτηματολόγιο αποκτά ευελιξία και επάρκεια σε προσωπικό και λοιπούς πόρους.

Στον οδηγό του υπ. Ψηφιακής Διακυβέρνησης για το νέο νομοσχέδιο αναφέρονται οι νέες διατάξεις με τις οποίες εισάγονται:

• Η δυνατότητα σύναψης προγραμματικών συμβάσεων με το ΤΕΕ για την παροχή υποστηρικτικών τεχνικών υπηρεσιών στον Φορέα
• Η δημιουργία μητρώου διαπιστευμένων μηχανικών για την υποστήριξη στις ενημερώσεις των κτηματολογικών διαγραμμάτων
• Η παροχή «δεύτερης ευκαιρίας» στους άμισθους υποθηκοφύλακες και τους υπαλλήλους των έμμισθων υποθηκοφυλακείων να μεταφερθούν στον Φορέα.

Τα οφέλη που εκτιμάται ότι θα προκύψουν με το προτεινόμενο σχέδιο νόμου είναι επιγραμματικά τα εξής:

• Ταχύτερη ολοκλήρωση του Κτηματολογίου
• Καλύτερη εξυπηρέτηση των πολιτών με πρόσβαση στις ηλεκτρονικές υπηρεσίες για το σύνολο των δικαιωμάτων στην επικράτεια
• Άνοδος της χώρας στην κατάταξη «Doing Business» της Παγκόσμιας Τράπεζας
• Προσέλκυση επενδύσεων, ανάπτυξη και εξωστρέφεια
• Γρήγορη διόρθωση των ανακριβών πρώτων κτηματολογικών εγγραφών
• Ταχεία επίλυση περιπτώσεων όπου υπάρχει συναίνεση των μερών

«Γκάζια» στην έναρξη του Εθνικού Κτηματολογίου

Με το νομοσχέδιο επιχειρείται, επιπλέον, να επιταχυνθεί η έναρξη λειτουργίας του Κτηματολογίου. Σύμφωνα με το υπ. Ψηφιακής Διακυβέρνησης, υπό το ισχύον καθεστώς, της έναρξης λειτουργίας του Κτηματολογίου σε μια περιοχή, προηγείται μια χρονοβόρα και κοστοβόρα διαδικασία κτηματογράφησης, η οποία διαρκεί –ή προβλέπεται να διαρκέσει– περίπου τέσσερα συνολικά έτη.

Αυτές η καθυστερήσεις οφείλονται στις φάσεις που ακολουθούν μετά την υποβολή δηλώσεων εγγραπτέων δικαιωμάτων από τους πολίτες, όπως ο έλεγχος νομιμότητάς τους, η ανάρτηση των στοιχείων, η υποβολή αιτήσεων διόρθωσης ή ενστάσεων, η εξέτασή τους από το γραφείο κτηματογράφησης ή τις επιτροπές ενστάσεων, αντίστοιχα, και η αναμόρφωση των κτηματολογικών πινάκων και διαγραμμάτων μετά από την εκδίκαση και έκδοση αποφάσεων επί όλων των υποβληθεισών ενστάσεων.

Τελικά, μετά την αναμόρφωση των κτηματολογικών στοιχείων εκδίδεται η διαπιστωτική πράξη περαίωσης της κτηματογράφησης και ο Προϊστάμενος του Κτηματολογικού Γραφείου προβαίνει στις πρώτες εγγραφές στα κτηματολογικά βιβλία.

Με το προτεινόμενο σχέδιο νόμου θα επιταχυνθεί κατά τουλάχιστον δύο χρόνια η έναρξη λειτουργίας του Κτηματολογίου στις περιοχές όπου ακόμα εκκρεμεί η διαδικασία κτηματογράφησης.

Πιο εύκολες οι διορθώσεις πρώτων εγγραφών

Με το νομοσχέδιο δίνεται, επιπλέον, παράταση ενός έτους (έως 31-12-2022) για τη διόρθωση ανακριβειών των πρώτων κτηματολογικών εγγραφών. Δίδεται, δηλαδή, η δυνατότητα διόρθωσης (εξωδικαστικά ή δικαστικά) όλων των σφαλμάτων, είτε αφορούν σε ακίνητα γνωστού είτε άγνωστου ιδιοκτήτη. Ενόψει μάλιστα του ότι στις 31-12-2021 όλα τα ακίνητα που είχαν καταγραφεί ως άγνωστου ιδιοκτήτη θα περιέρχονταν στο Ελληνικό Δημόσιο, η παραπάνω παράταση είναι απολύτως απαραίτητη προκειμένου οι πολίτες να ελέγξουν τις πρώτες εγγραφές των ακινήτων τους και να τις διορθώσουν ώστε να προφυλάξουν την περιουσία τους.

Επιπλέον, με το υπό διαβούλευση νομοσχέδιο εισάγεται η δυνατότητα διόρθωσης ανακριβειών των πρώτων κτηματολογικών εγγραφών με τη διαδικασία της διαμεσολάβησης. Τούτο αποτελεί πρωτοτυπία, καθώς μέχρι σήμερα για τις σχετικές διορθώσεις απαιτείται η έκδοση αμετάκλητης δικαστικής απόφασης (μετά και τον Άρειο Πάγο). Πλέον, οι ιδιώτες, εάν συμφωνούν, μπορούν να λύνουν τη διαφορά συμβιβαστικά γλιτώνοντας χρόνο και χρήμα. Εξάλλου, η εν λόγω αλλαγή εμπίπτει στη γενικότερη πρόθεση της Κυβέρνησης για ικανοποίηση της επιταγής των θεσμών για προώθηση των εναλλακτικών μεθόδων επίλυσης των διαφορών.

Πάντως, για την εν γένει βελτίωση της ποιότητας της παρεχόμενης δικαστικής προστασίας προβλέπεται ο ορισμός Κτηματολογικού Εφέτη, εξειδικευμένου δηλαδή δικαστή, που θα κρίνει σε δεύτερο βαθμό τις σχετικές υποθέσεις. Μάλιστα, αποσκοπώντας στην επιμόρφωση των δικαστών όλων των βαθμών, επιχειρείται η διενέργεια σχετικών εκπαιδευτικών σεμιναρίων.

Επίσης, αναμορφώνεται η διαδικασία διόρθωσης προδήλων σφαλμάτων με την ένδειξη «άγνωστου ιδιοκτήτη». Μέχρι σήμερα, για να διορθωθούν με τη σχετική διαδικασία οι εγγραφές «άγνωστου ιδιοκτήτη» απαιτείτο η ρητή συναίνεση του Ελληνικού Δημοσίου, την οποία το τελευταίο ουδέποτε χορηγούσε. Με το προτεινόμενο σχέδιο νόμου η συναίνεση του Ελληνικού Δημοσίου για τη διόρθωση του σχετικού προδήλου σφάλματος θα τεκμαίρεται από την μη προβολή αντιρρήσεων εντός εξήντα (60) ημερών από την επίδοση σε αυτό της αίτησης.

​​​​​​​Σε μια τέτοια περίπτωση ο Προϊστάμενος του Κτηματολογικού Γραφείου, εάν συντρέχουν και οι λοιπές νόμιμες προϋποθέσεις, θα οφείλει να διορθώσει τη σχετική κτηματολογική εγγραφή. Η παραπάνω εξέλιξη θα βοηθήσει στην αποσυμφόρηση των δικαστηρίων, καθώς οι Προϊστάμενοι των Κτηματολογικών Γραφείων μέχρι σήμερα είχαν την τάση να απορρίπτουν, ακόμη και αβάσιμα, σχετικές αιτήσεις παραπέμποντας τους ιδιοκτήτες σε μακρόχρονους δικαστικούς αγώνες.

Με σκοπό την παροχή επιπλέον δυνατοτήτων εξωδικαστικής διόρθωσης των ανακριβειών των πρώτων εγγραφών, με το νομοσχέδιο προβλέπεται η συγκρότηση τριμελών επιτροπών στις οποίες οι πολίτες θα μπορούν, εάν το επιθυμούν, να προσφεύγουν όταν ο Προϊστάμενος ενός Κτηματολογικού Γραφείου αρνείται την καταχώριση μιας πράξης ή απορρίπτει αδικαιολόγητα μια αίτηση διόρθωσης. Πάντως, οι ιδιοκτήτες θα μπορούν, εάν το προτιμούν, να προσφεύγουν απευθείας δικαστικά για να ανατρέψουν την αρνητική απάντηση του Προϊσταμένου.