Capital Economics, Morgan Stanley και Goldman Sachs βλέπουν «σκάσιμο» της «φούσκας» ακινήτων και νέο… «2008»!

Σε πρόσφατες εκθέσεις τους οι Capital Economics, Morgan Stanley και Goldman Sachs, προβλέπουν πως έρχεται νέο «2008» με «σκάσιμο φούσκας» ακινήτων!

Τα ακίνητα αποτελούν πάντοτε τον προπομπό μίας οικονομικής κρίσης. Πάντα ξεκινάει από εκεί και τελειώνει εκεί.

Capital Economics:

Σε μια έκθεση του Kiran Raichura, αναπληρωτή επικεφαλής οικονομολόγο ακινήτων της Capital Economics, o τομέας των γραφειακών χώρων γραφείων παρομοιάζεται με κάστρο υπό πολιορκία.

Επίσης, τα εμπορικά κέντρα δεν έχουν δει ακόμη πραγματική ανάπτυξη…

Και οι δύο τομείς στερούνται ζήτησης και, στην περίπτωση των γραφείων, αυτό οφείλεται στη στροφή στην εργασία από το σπίτι.

Η εταιρεία συμβούλων προτείνει ότι «η βουτιά 35% στις αξίες των γραφείων που προβλέπουμε μέχρι το τέλος του 2025 είναι απίθανο να ανακτηθεί ακόμη και μέχρι το 2040», πράγμα που σημαίνει ότι οι τιμές πιθανότατα δεν θα ανακτήσουν τις προ-πανδημικές κορυφές τους τα επόμενα 17 χρόνια.

Το σκεπτικό της εταιρείας; Τα χτυπήματα της κάρτας κλειδιού των γραφείων έχουν μειωθεί στο 50% των προπανδημικών επιπέδων (τα οποία ήταν ήδη στο 70% έως 75%).

Η κατ’ οίκον εργασία και η τάση για μειώσεις φυσικών χώρων ισοδυναμεί με υψηλότερο ποσοστό κενών θέσεων εργασίας κατά 19% το πρώτο τρίμηνο του τρέχοντος έτους έναντι 16,8% το τελευταίο τρίμηνο του 2019.

Όμως, λέει ο Raichura, η πραγματική αύξηση είναι περίπου διπλάσια όταν λαμβάνοντας υπόψη την κενή θέση υπομίσθωσης.

Αυτό σημαίνει ότι ο δρόμος για τους ιδιοκτήτες γραφείων «είναι δύσκολος», όπως το έθεσε ο Raichura, χωρίς να ασχοληθεί με τη συνολική κατάσταση των εμπορικών ακινήτων.

Η Morgan Stanley προβλέπει κάτι «χειρότερο από τη Μεγάλη Οικονομική Κρίση»:

Η Lisa Shalett, επικεφαλής επενδύσεων της Morgan Stanley Wealth Management, βλέπει «τεράστια εμπόδια» για τα εμπορικά ακίνητα, και ιδιαίτερα τα ακίνητα γραφείων που παρουσιάζουν αυξημένα ποσοστά κενών θέσεων και πτώση των αξιών στα ακίνητα μετά την πανδημία.

Εν τω μεταξύ, ολόκληρος ο κλάδος αντιμετωπίζει ένα κύμα λήξης δανείων, πιθανότατα εν μέσω αυστηρότερων στάνταρ δανεισμού.

Αυτό μπορεί να οδηγήσει σε αύξηση των καθυστερήσεων και αθετήσεων και σε μείωση της αξίας των ακινήτων, κάτι που η Shalett απηχεί στην αξιολόγησή της.

«Περισσότερο από το 50% των δανείων στην αγορά εμπορικών ακινήτων, ύψους 2,9 τρισεκατομμυρίων δολαρίων, θα πρέπει να τύχει επαναδιαπραγμάτευσης τους επόμενους 24 μήνες, όταν τα νέα επιτόκια δανεισμού θα αυξηθούν» έγραψε η Shalett.

Γι’ αυτούς τους λόγους, η Shalett και οι αναλυτές της τράπεζας «προέβλεψαν πτώση της τιμής των CRE (εμπορικών ακινήτων) έως και 40% και κρίση χειρότερη από ό,τι στη Μεγάλη Χρηματοπιστωτική Ύφεση».

Η Shalett προτείνει επίσης ότι κανένας τομέας δεν θα έχει «ανοσία» στις επιπτώσεις που θα προκύψουν από αυτές τις χρεοκοπίες και καθυστερήσεις.

Η Goldman Sachs λέει ότι τα ακίνητα γραφείων κινδυνεύουν με «λειτουργική απαξίωση»:

Οι αναλυτές της Goldman Sachs πήγαν κατευθείαν στον τομέα των γραφείων, ο οποίος, όπως είπαν, «είναι αντικείμενο υψηλής εστίασης για τους επενδυτές τους τελευταίους μήνες, και δικαίως, κατά την άποψή μας».

Παρότι οι αναλυτές της αμερικανικής τράπεζας προτείνουν ότι οι πολυκατοικίες και οι βιομηχανικές ιδιοκτησίες παρέμειναν ανθεκτικές, επισήμαναν τρεις κινδύνους για τον κλάδο.

Πρώτον, όπως οι αναλυτές είπαν, οι δανειολήπτες CRE εκτίθενται σε υψηλότερα επιτόκια, πράγμα που ισοδυναμεί με υψηλότερο κόστος και αυξημένη έκθεση σε υποχρεώσεις κυμαινόμενου επιτοκίου.

Αυτό μας οδηγεί στον δεύτερο κίνδυνο: η αναχρηματοδότηση μπορεί να γίνει επώδυνη.
Η εκτίμησή τους είναι ότι εμπορικά στεγαστικά δάνεια αξίας 1,07 τρισεκατομμυρίων δολαρίων θα λήξουν πριν από το τέλος του έτους 2024.

Αυτό σημαίνει ότι «πολλοί δανειολήπτες πιθανότατα θα πρέπει να αναχρηματοδοτήσουν δάνειά τους σταθερού επιτοκίου με υψηλότερα επιτόκια», έγραψαν οι αναλυτές.

Για τους πολιορκημένους ιδιοκτήτες εμπορικών ακινήτων, η δυνατότητα και η προθυμία να αναχρηματοδοτήσουν τα χρέη τους με υψηλότερο επιτόκιο θα είναι περιορισμένες.

Τέλος, οι αναλυτές της Goldman Sachs προτείνουν ότι οι συνθήκες χρηματοδότησης θα «σφίξουν» περαιτέρω.
Ωστόσο, σε αντίθεση με άλλους, οι αναλυτές δεν κατηγόρησαν ρητά τις χρεοκοπίες των τραπεζών.

«Η πιθανότητα διαταραχών στην αγορά εμπορικών ακινήτων των ΗΠΑ είναι μεγάλη…
Γραφεία και ακίνητα αντιμετωπίζουν τον ισχυρότερο κίνδυνο λειτουργικής απαξίωσης» έγραψαν οι αναλυτές.

Με λίγα λόγια οι μεγάλοι χρηματοπιστωτικοί οργανισμοί φοβούνται ότι οι χρηματοπιστωτικές συνθήκες είναι τόσο δυσάρεστες που να μπορούν να προκαλέσουν ένα νέο 2008.