Ιδιοκατοίκηση: Τι ισχύει όταν ο εκμισθωτής ζητά την αποχώρηση του μισθωτή από το ακίνητο

Η ιδιοκατοίκηση, αδιαμφισβήτητα, αποτελεί έναν από τους πιο συχνούς λόγους όπου ο εκμισθωτής ζητά την αποχώρηση του μισθωτή από το ακίνητο, είτε για να κατοικήσει οι ίδιος, είτε τα παιδιά του.

Μάλιστα, δε διστάζουν να τους απειλούν ακόμη και με έξωση, αν δεν φύγουν από το σπίτι οικειοθελώς.

Δυστυχώς, επειδή η ανάγκη για ιδιόχρηση του ακινήτου προκύπτει συνήθως έκτακτα, στις περιπτώσεις αυτές ο εκμισθωτής τάσσει ένα πολύ σύντομο χρονικό διάστημα στο μισθωτή για να του παραδώσει το ακίνητο.

Αυτό που δεν γνωρίζουν τις περισσότερες φορές οι μισθωτές, αλλά ούτε και οι εκμισθωτές, είναι ότι η ιδιοκατοίκηση δεν συνιστά πλέον νόμιμη αιτία αποβολής του μισθωτή από την κατοικία, προκειμένου να χρησιμοποιηθεί αυτή ως κατοικία του ιδιοκτήτη ή του συζύγου ή των τέκνων του, εφόσον ο ν. 1703/1987, που την προέβλεπε ως νόμιμο λόγο καταγγελίας της μίσθωσης, έχει πάψει να ισχύει από την 01/01/1997.

Εξακολουθεί όμως η ιδιόχρηση να συνιστά νόμιμο λόγο αποβολής του μισθωτή από την κατοικία όταν αυτή πρόκειται να χρησιμοποιηθεί από τον εκμισθωτή ή τον κύριο του σπιτιού, ή το σύζυγό του ή τέκνα τους για επαγγελματική στέγη.

Επιπλέον, και στις εμπορικές μισθώσεις, όταν δηλαδή στο μίσθιο στεγάζεται εμπορική επιχείρηση, επιτρέπεται η καταγγελία της μίσθωσης για ιδιόχρηση.

Ειδικότερα, με το ν.1703/1987 ρυθμίστηκαν οι μισθώσεις κατοικιών και ειδικότερα οι μισθώσεις μόνο αστικών ακινήτων που χρησιμοποιούνταν ως κύρια κατοικία, δηλαδή ως κέντρο των βιοτικών σχέσεων του μισθωτή.

Ο νόμος αυτός έπαυσε να ισχύει στις 30.6.1997 (βλ. άρθρα 10 παρ. 2 ν. 1703/1987 και 1 παρ. 1 ν.2235/1994).

Μετά τη λήξη του ν. 1703/87 και τη συνακόλουθη κατάργηση της προστασίας των μισθώσεων της άνω κατηγορίας, οι μισθώσεις ακινήτων που χρησιμοποιούνται ως κύρια κατοικία ρυθμίζονται από τις διατάξεις του Αστικού Κώδικα, ενώ αποκλείεται η εφαρμογή του ν. 1703/87 ακόμη και για τις μισθώσεις που είχαν καταρτιστεί υπό την ισχύ του νόμου αυτού και υπάγονταν στις προστατευτικές διατάξεις του.

Κατ’ εξαίρεση εξακολουθεί να ισχύει η διάταξη του αρ. 2 παρ. 1 εδ. α’ ν. 1703/1987 (όπως αντικαταστάθηκε με το αρ. 1 παρ. 5 ν. 2235/1994), η οποία ορίζει ότι η μίσθωση ακινήτου για κατοικία ισχύει τουλάχιστον για 3 έτη και αν ακόμη έχει συμφωνηθεί για βραχύτερο χρονικό διάστημα ή για αόριστο χρόνο και η οποία ισχύει και μετά την 30.6.1997, καθώς και η παρ. 4 προστεθείσα με το αρ. 1 παρ. 4 ν. 2235/1994 στο αρ. 3 ν. 1703/1987 παράγραφος 6 για την καταγγελία μίσθωσης κύρια κατοικίας προκειμένου να χρησιμοποιηθεί το ακίνητο ως επαγγελματική στέγη (46/2002 ΕφΔωδ).

Συγκεκριμένα, στο άρθρο 3 του ν. 1703/1987 προστέθηκε με τον ν.2235/1994 παράγραφος με αριθμό 6 ως εξής:

«6. Σε περίπτωση χρησιμοποίησης του μισθίου για κύρια κατοικία ή για μικτή χρήση (κατοικία και επαγγελματική χρήση), αν ο εκμισθωτής ή ο κύριος του μισθίου, σύζυγός τους ή τέκνο τους, δεν έχουν ιδιόκτητο χώρο στην ίδια πόλη ή σε προάστιό της, που να καλύπτει τις ανάγκες στέγασης της επαγγελματικής του δραστηριότητας, ο εκμισθωτής ή ο κύριος μπορεί να καταγγείλει τη μίσθωση κα να ζητήσει την απόδοση του μισθίου για ιδιόχρηση μετά τη λήξη του συμβατικού χρόνου της μίσθωσης, όχι όμως πριν περάσει τριετία από την έναρξή της.

Προϋποθέσεις της καταγγελίας είναι η πρόθεση και δυνατότητα ιδιόχρησης του μισθίου.

Στην περίπτωση αυτή τα αποτελέσματα της καταγγελίας επέρχονται μετά έξι (6) μήνες από την επίδοσή της στο μισθωτή. Κατά τα λοιπά εφαρμόζονται αναλόγως οι διατάξεις του παρόντος νόμου για την ιδιοκατοίκηση».

Συμπερασματικά, η καταγγελία της μίσθωσης για η έξωση για ιδιόχρηση, επιτρέπεται πλέον μόνο στις εμπορικές μισθώσεις, με τους όρους που θέτει το π.δ. 34/1995, καθώς και στις μισθώσεις κατοικιών, με τους όρους που θέτει ο ν.2235/1994 και ειδικότερα υπό δύο μόνο προϋποθέσεις:

α) η κατοικία να πρόκειται να χρησιμοποιηθεί ως επαγγελματική στέγη του εκμισθωτή ή του κυρίου του μισθίου, ή του συζύγου, ή του τέκνου τους και

β) να μην έχουν αυτοί ιδιόκτητο χώρο στην ίδια πόλη ή σε προάστιό της, που να καλύπτει τις ανάγκες στέγασης της επαγγελματικής τους δραστηριότητας.