Κτηματαγορά: «Μπλοκαρισμένες» πάνω από 50.000 μεταβιβάσεις ακινήτων λόγω της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου

Περισσότερες από 50.000 είναι οι μεταβιβάσεις ακινήτων που έχουν «μπλοκάρει» στα συμβολαιογραφικά γραφεία λόγω της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου.

Συγκεκριμένα, η επιφάνεια, δηλαδή τα τετραγωνικά μέτρα των ακινήτων, είναι διαφορετικά στην πραγματικότητα από όσα γράφουν τα συμβόλαια.

Ο Μάνος Κρανίδης, Γραμματέας Ενημέρωσης της ΠΟΜΙΔΑ, μιλώντας στον ΣΚΑΪ, ανέφερε ότι κτίσματα που μετρήθηκαν το 1980 έγιναν με άλλα εργαλεία.

Για παράδειγμα διαμέρισμα που είχε μετρηθεί 80 τ.μ. και τώρα βγαίνει 83 τ.μ. είναι μπλοκαρισμένα. Δεν μπορεί να γίνει γονική παροχή ή πώληση. Και αυτό γιατί απαιτείται η σύμφωνη γνώμη άλλων διαμερισμάτων της πολυκατοικίας.

Οι ιδιοκτήτες ανακαλύπτουν το πρόβλημα όταν έρχεται να μετρήσει τα τετραγωνικά του ακινήτου ο πολιτικός μηχανικός για να εκδώσει την Hλεκτρονική Tαυτότητα που είναι απαραίτητη για κάθε είδους μεταβίβαση. Δηλαδή, οι ιδιοκτήτες αντιμετωπίζουν το πρόβλημα με το τετραγωνικά μόνο σε περίπτωση πώλησης τους ακινήτου, κληρονομιάς ή γονικής παροχής.

Αν πρόκειται για ένα διαμέρισμα σε μια πολυκατοικία, οι ιδιοκτήτες μπορεί να χρειαστεί να «τα βρουν» με τους διπλανούς τους, στον ίδιο όροφο. Αν το ακίνητο του ιδιοκτήτη είναι μεγαλύτερο από ό,τι αναγράφεται στο συμβόλαιο, τότε «μπαίνει στο σπίτι του δίπλα», και αν είναι μικρότερο, τότε το σπίτι του γείτονα είναι μεγαλύτερο.

Για κάθε αλλαγή στις επιφάνειες, δηλαδή στα τετραγωνικά του ακινήτου, ο ιδιοκτήτης θα πρέπει να πείσει τον γείτονά του να συνυπογράψουν πράξη τροποποίησης της σύστασης οριζοντίου ιδιοκτησίας της πολυκατοικίας που θα μεταγράψουν νόμιμα, με την οποία θα αποκαταστήσουν τα πραγματικά εμβαδά των ιδιοκτησιών τους, για να μπορέσουν στη συνέχεια να κάνουν γονική παροχή στα παιδιά τους ή πώληση.

Αν ο γείτονας δεν συμφωνεί ή απλά δεν ενδιαφέρεται ή ζητά ανταλλάγματα για να συνυπογράψει, η ιδιοκτησία είναι μπλοκαρισμένη χωρίς καμία δυνατότητα μεταβίβασής της.

Η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου

Το πρόβλημα αυτό, όπως προαναφέρθηκε, προέκυψε από την πλήρη εφαρμογή της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου, αφού η έκδοσή της από τους πολιτικούς μηχανικούς προϋποθέτει λεπτομερή εμβαδομέτρηση και αποτύπωση όλων των μεταβιβαζόμενων ακινήτων και ιδιαιτέρως των οριζόντιων ιδιοκτησιών.

Τα πράγματα είναι πολύ χειρότερα στην περίπτωση των οροφοδιαμερισμάτων. Δηλαδή, το διαμέρισμα είναι μόνο του στον όροφο και δεν υπάρχει γειτονική ιδιοκτησία.

Στην περίπτωση αυτή, κι αν δεν προκύπτει πως η διαφοροποίηση οφείλεται σε προσάρτηση τμήματος του κοινόχρηστου χώρου, θα πρέπει η πράξη τροποποίησης της σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας να υπογραφεί από όλους τους συνιδιοκτήτες (1.000/1.000) του κτιρίου, πράγμα πλήρως αδύνατον στην πράξη, ιδιαίτερα στις παλαιές και πολυϊδιόκτητες πολυκατοικίες.

Όλα τα κτίρια και αυτοτελείς διηρημένες ιδιοκτησίες (κυρίως τα κτίρια κατοικιών, γραφεία και καταστήματα) θα υποβάλλουν Ταυτότητα Κτιρίου κατά την πρώτη μεταβίβασή τους, ενώ στις επόμενες μεταβιβάσεις ο μηχανικός που θα ορίζει εκάστοτε ο ιδιοκτήτης, θα εκδίδει το Πιστοποιητικό Πληρότητας, από το οποίο θα βεβαιώνεται ότι δεν υπάρχουν αυθαίρετες αλλαγές στην ιδιοκτησία αυτή, ή ότι έχει ενημερωθεί η Ταυτότητα Κτιρίου αν έχει μεσολαβήσει έκδοση οικοδομικής αδείας ή εργασιών μικρής κλίμακας για την εκτέλεση εργασιών στην ιδιοκτησία αυτή. Στις νέες οικοδομές η Ταυτότητα Κτιρίου θα εκδίδεται μαζί με την οικοδομική τους άδεια.

Η δήλωση της Ταυτότητας Κτιρίου γίνεται ανά κτίριο ή ανά διηρημένη ιδιοκτησία. Ο εξουσιοδοτημένος μηχανικός, ο οποίος συμπληρώνει τα στοιχεία της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας του Κτιρίου ή της διηρημένης ιδιοκτησίας, ορίζεται από τον ιδιοκτήτη για κάθε κτίριο ή διηρημένη ιδιοκτησία.

Αν έχουν συσταθεί οριζόντιες ή κάθετες ιδιοκτησίες (πολυκατοικία κλπ.), ο εξουσιοδοτημένος μηχανικός για το σύνολο του κτιρίου μπορεί να ορίζεται ύστερα από απόφαση της πλειοψηφίας των κοινωνών, σύμφωνα με τα οριζόμενα στον κανονισμό της οροφοκτησίας, άλλως με απλή πλειοψηφία. Οι αμοιβές των μηχανικών δεν υπόκεινται σε διατίμηση, αλλά σε ελεύθερη συμφωνία με τους ιδιοκτήτες.

Τα δικαιολογητικά που απαιτούνται για την υποβολή Ταυτότητας ολόκληρου Κτιρίου είναι:

α) το στέλεχος της οικοδομικής άδειας του κτιρίου, με τις αναθεωρήσεις της,

β) τα σχέδια που συνοδεύουν την οικοδομική άδεια, καθώς και η μελέτη προσβασιμότητας ΑμεΑ και εμποδιζόμενων ατόμων, εφόσον απαιτείται. Αν η οικοδομική άδεια και τα στοιχεία που την συνοδεύουν δεν ανευρίσκονται στα αρχεία της οικείας υπηρεσίας, αντί γι` αυτά υποβάλλεται βεβαίωση απώλειας από την αρμόδια Υπηρεσία Δόμησης.

γ) το πιστοποιητικό ενεργειακής απόδοσης του κτιρίου ή τμημάτων αυτού,

δ) το πιστοποιητικό ελέγχου κατασκευής, εφόσον έχει εκδοθεί,

ε) δηλώσεις υπαγωγής σε νόμους αναστολής επιβολής κυρώσεων επί αυθαιρέτων,

στ) τα σχέδια κατόψεων, τα οποία αποτυπώνουν το κτίριο στην πραγματική του κατάσταση, όταν αυτή δεν προκύπτει από τα στοιχεία των περ. α` , β` και ε`,

ζ) το δελτίο δομικής τρωτότητας ή τη τεχνική έκθεση στατικού ελέγχου, που συνοδεύει αίτηση υπαγωγής στον ν. 4178/2013 (Α` 174) ή τον παρόντα (Ν.4495/17) ή τη μελέτη στατικής επάρκειας, εφόσον απαιτείται, σύμφωνα με το άρθρο 99,

η) τον πίνακα χιλιοστών ή και τη μελέτη κατανομής δαπανών του κτιρίου, εφόσον υπάρχουν.

θ) τον τίτλο ιδιοκτησίας

ι) αντίγραφο κτηματολογικού φύλλου

Για την Ηλεκτρονική Ταυτότητα «Αυτοτελούς Διηρημένης Ιδιοκτησίας» απαιτούνται τα εξής:

α) το στέλεχος της οικοδομικής άδειας του κτιρίου εντός του οποίου ευρίσκεται η διηρημένη ιδιοκτησία, με τις αναθεωρήσεις της,

β) τα σχέδια που συνοδεύουν την οικοδομική άδεια, καθώς και η μελέτη προσβασιμότητας ΑμεΑ και εμποδιζομένων ατόμων, εφόσον απαιτείται. Αν η οικοδομική άδεια και τα στοιχεία που την συνοδεύουν δεν ανευρίσκονται στα αρχεία της οικείας υπηρεσίας, αντί γι` αυτά υποβάλλεται βεβαίωση απώλειας από την αρμόδια Υπηρεσία Δόμησης.

γ) το πιστοποιητικό ενεργειακής απόδοσης της διηρημένης ιδιοκτησίας,

δ) το πιστοποιητικό ελέγχου κατασκευής, εφόσον έχει εκδοθεί,

ε) δηλώσεις υπαγωγής σε νόμους αναστολής επιβολής κυρώσεων επί αυθαιρέτων,

στ) τα σχέδια κατόψεων, τα οποία αποτυπώνουν τη διηρημένη ιδιοκτησία στην πραγματική της κατάσταση, όταν αυτή δεν προκύπτει από τα στοιχεία των περ. α`, β` και ε`, πλην των κοινοχρήστων χώρων,

ζ) το δελτίο δομικής τρωτότητας ή την τεχνική έκθεση στατικού ελέγχου, που συνοδεύει αίτηση υπαγωγής στον ν. 4178/2013 ή τον παρόντα (Ν.4495/2017) ή τη μελέτη στατικής επάρκειας, εφόσον απαιτείται, σύμφωνα με το άρθρο 99,

η) τον πίνακα χιλιοστών ή και τη μελέτη κατανομής δαπανών του κτιρίου, εφόσον υπάρχουν,

θ) τον τίτλο ιδιοκτησίας

ι) τη σύσταση οριζοντίων / καθέτων ιδιοκτησιών, μαζί με τα συνοδευτικά σχέδια

κ) αντίγραφο κτηματολογικού φύλλου.