Όσα πρέπει να ξέρετε για τον Φορέα Ακινήτων: Τι ισχύει για την ένταξη των ευάλωτων και τη δυνατότητα επαναγοράς του ακινήτου

Η πρώτη υπουργική απόφαση που εκδόθηκε για τη σύσταση και λειτουργία του Φορέα Ακινήτων, προβλέπει πώς οι ευάλωτοι οφειλέτες που συμμετείχαν στο πρόγραμμα συνεισφοράς του Δημοσίου, θα έχουν προθεσμία ενός μήνα από την έναρξη λειτουργίας του Φορέα Απόκτησης και Επαναμίσθωσης Ακινήτων για να υποβάλουν το αίτημά τους.

Σημειώνεται ότι το ενδιάμεσο πρόγραμμα συνεισφοράς του Δημοσίου για τους ευάλωτους οφειλέτες προκειμένου να «παγώσουν» οι πλειστηριασμοί στην πρώτη κατοικία τους, έληγε τον Δεκέμβριο του 2023 αλλά παρατάθηκε για άλλους 15 μήνες ή μέχρι να λειτουργήσει ο Φορέας.

Όπως προβλέπει η υπουργική απόφαση, η αίτηση υποβάλλεται στην ηλεκτρονική πλατφόρμα, την οποία τηρεί ο Φορέας και περιλαμβάνει και τη χορήγηση συναίνεσης από πλευράς του ευάλωτου στη διενέργεια αυτοψίας της κύριας κατοικίας του για λογαριασμό του Φορέα.

Μαζί με την αίτηση, υποβάλλονται και τα ακόλουθα δικαιολογητικά:

• αντίγραφο ταυτότητας ή διαβατηρίου εν ισχύ,
• το κατασχετήριο ή τα στοιχεία της απόφασης που κηρύσσει την πτώχευση,
• οι τίτλοι ιδιοκτησίας επί της κύριας κατοικίας,
• η βεβαίωση ευάλωτου οφειλέτη,
• εφόσον ισχύει, έγγραφα που να αποδεικνύουν τη συμμετοχή στο πρόγραμμα συνεισφοράς του Δημοσίου και
• σε περίπτωση που πρόκειται για αποκλειστικό κύριο της κύριας κατοικίας, υπεύθυνη δήλωση και θεωρημένη για το γνήσιο της υπογραφής ή σε περίπτωση που δεν πρόκειται για αποκλειστικό κύριο της κύριας κατοικίας, υπεύθυνη δήλωση από κάθε έναν εκ των συνιδιοκτητών, των ψιλών κυρίων και επικαρπωτών και θεωρημένη για το γνήσιο της υπογραφής.

Ο Φορέας επεξεργάζεται την αίτηση και τα συνυποβαλλόμενα δικαιολογητικά αυτής. Εφόσον διαπιστωθούν ελλείψεις στην αίτηση ή τα δικαιολογητικά, τότε ενημερώνει τον ευάλωτο οφειλέτη και τάσσει προθεσμία συμπλήρωσης, η οποία είναι ανάλογη του είδους των ελλείψεων και δεν είναι μικρότερη των τριών και μεγαλύτερη των 10 εργάσιμων ημερών.

Η αίτηση του δανειολήπτη μπορεί να απορριφθεί εφόσον συντρέχει κάποια από τις ακόλουθες περιπτώσεις:

• Δεν έχουν τηρηθεί οι προθεσμίες,
• Δεν αντιστοιχούν οι προσκομιζόμενοι τίτλοι ιδιοκτησίας στα στοιχεία, τα οποία τηρούνται στο κατά τόπον αρμόδιο κτηματολογικό γραφείο και τα τελευταία δεν επιβεβαιώνονται με άλλο τρόπο,
• Η αίτηση ή τα δικαιολογητικά δεν είναι πλήρη και ο ευάλωτος οφειλέτης δεν συμπληρώσει επαρκώς την αίτηση ή τα δικαιολογητικά εντός της προθεσμίας,
• εφόσον η έκθεση αυτοψίας διαπιστώσει την ύπαρξη αυθαίρετων κατασκευών ή χρήσεων των κατηγοριών που οδηγούν σε απαγόρευση μεταβίβασης και δεν μπορούν να τακτοποιηθούν ή για την τακτοποίησή τους απαιτείται η συναίνεση συγκυρίων εξ αδιαιρέτου σε οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία ή
  εφόσον βεβαιώνεται με έκθεση δικαστικού επιμελητή ότι εμποδίστηκε η διενέργεια αυτοψίας.

Αφού η αίτηση τύχει επιτυχούς επεξεργασίας, εφόσον ο Φορέας επιθυμεί να διενεργήσει αυτοψία, ειδοποιεί τον ευάλωτο οφειλέτη για την ημερομηνία, κατά την οποία πρόκειται να λάβει χώρα η αυτοψία, η οποία δεν δύναται να απέχει λιγότερο από τρεις εργάσιμες και περισσότερο από 10 εργάσιμες ημέρες από την ημερομηνία αποστολής της ειδοποίησης.

Όπως προβλέπεται στην υπουργική απόφαση, η αυτοψία διενεργείται από μηχανικό, ενώ σε αυτή δύναται να παρίσταται και ο πιστοποιημένος εκτιμητής.

Σε κάθε περίπτωση, οι διενεργούντες την αυτοψία διαθέτουν μαζί τους έγγραφη εξουσιοδότηση από τον Φορέα και η αυτοψία λαμβάνει χώρα με σεβασμό προς την οικογενειακή ζωή του ευάλωτου οφειλέτη.

Ο ευάλωτος οφειλέτης ή αντιπρόσωπος κατ’ εντολή αυτού οφείλουν κατά τη διάρκεια της αυτοψίας να διευκολύνουν την πρόσβαση των διενεργούντων την αυτοψία σε κάθε χώρο της κατοικίας και σε κάθε κοινόχρηστο χώρο του οικοπέδου ή της πολυκατοικίας.

Με το πέρας της αυτοψίας συντάσσεται έκθεση, η οποία περιλαμβάνει και βεβαίωση μηχανικού, αναφορικά με την ύπαρξη αυθαίρετων κατασκευών ή χρήσεων και εφόσον η τακτοποίηση αυτών είναι δυνατή τα σχετικά έξοδα τακτοποίησης.

Η έκθεση αυτοψίας και η βεβαίωση μηχανικού κοινοποιούνται στον ευάλωτο οφειλέτη. Εάν η βεβαίωση του μηχανικού διαπιστώνει την ύπαρξη αυθαίρετων κατασκευών ή χρήσεων των κατηγοριών, οι οποίες οδηγούν σε απαγόρευση μεταβίβασης και δεν μπορούν να τακτοποιηθούν ή για την τακτοποίησή τους απαιτείται η συναίνεση συγκυρίων εξ αδιαιρέτου σε οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία, ο Φορέας απορρίπτει την αίτηση του ευάλωτου του οφειλέτη.

Εφόσον εμποδίστηκε για οποιονδήποτε λόγο η πρόσβαση των διενεργούντων την αυτοψία εντός της κατοικίας στην ημερομηνία και εντός του εύρους των εργασίμων ωρών που γνωστοποιήθηκαν, ο Φορέας ειδοποιεί εκ νέου τον ευάλωτο οφειλέτη για νέα ημερομηνία και το εύρος εργασίμων ωρών, κατά την οποία πρόκειται να λάβει χώρα επαναληπτική αυτοψία, η οποία δεν δύναται να απέχει λιγότερο από δύο και περισσότερο από οκτώ εργάσιμες ημέρες από την ημερομηνία αποστολής της νέας ειδοποίησης. Κατά την επαναληπτική αυτοψία, πέραν των ανωτέρω προσώπων, παρίσταται και αρμόδιος δικαστικός επιμελητής.

Εφόσον εμποδίστηκε για οποιονδήποτε λόγο η πρόσβαση των διενεργούντων την επαναληπτική αυτοψία εντός της κατοικίας, συντάσσεται σχετική έκθεση από τον δικαστικό επιμελητή, η οποία κοινοποιείται στον ευάλωτο οφειλέτη και ο Φορέας απαλλάσσεται από την υποχρέωση απόκτησης.

Τα έξοδα της αυτοψίας και της εκτίμησης βαρύνουν σε κάθε περίπτωση τον Φορέα και δεν αφαιρούνται από το τίμημα μεταβίβασης. Τα έξοδα τακτοποίησης τυχόν αυθαίρετων κατασκευών ή χρήσεων δεν λαμβάνονται υπόψη από τον πιστοποιημένο εκτιμητή για την αποτίμηση του ιδιοκτησιακού δικαιώματος του ευάλωτου οφειλέτη. Κατόπιν της ολοκλήρωσης των διαδικασιών και εφόσον δεν απορριφθεί η αίτηση υπαγωγής του ευάλωτου οφειλέτη, ο Φορέας καταβάλλει το τίμημα μεταβίβασης. Από αυτό αφαιρούνται τα έξοδα τακτοποίησης τυχόν αυθαίρετων κατασκευών ή χρήσεων.

Η επαναγορά του ακινήτου από τον ευάλωτο οφειλέτη

Σχετικά με τη δυνατότητα επαναγοράς του ακινήτου από τον ευάλωτο, η υπουργική απόφαση προβλέπει ότι η απόκτηση του εμπράγματου δικαιώματος του ευάλωτου οφειλέτη από τον Φορέα λαμβάνει χώρα τη χρονική στιγμή της καταβολής του τιμήματος και με την νομική και πραγματική κατάσταση του ακινήτου «ως έχει και ευρίσκεται».

Σε συνέχεια της καταβολής του τιμήματος επαναγοράς συντάσσεται πράξη καταβολής, η οποία αποτελεί νόμιμο τίτλο προς μεταγραφή.

Ο Φορέας βαρύνεται με τη διενέργεια των ενεργειών για τη μεταγραφή, καθώς και για την πληρωμή εξόδων συμβολαιογράφου, κτηματολογίου και λοιπών αρχών.

Το αργότερο εντός τριών ημερολογιακών ημερών από την καταβολή του τιμήματος απόκτησης της κύριας κατοικίας υπογράφεται η σχετική σύμβαση μίσθωσης μεταξύ του ευάλωτου οφειλέτη και του Φορέα.

Σε περίπτωση που για οποιοδήποτε λόγο ο ευάλωτος οφειλέτης δεν προσέλθει για την υπογραφή, η σύμβαση μίσθωσης υπογράφεται για λογαριασμό του ευάλωτου οφειλέτη από τον Φορέα με αυτοσύμβαση, χωρίς να απαιτείται η τήρηση συμβολαιογραφικού τύπου.