Κτηματαγορά – Μεταβιβάσεις ακινήτων: Έτσι ακυρώνονται συμβόλαια και δηλώσεις – 25 βασικές ερωτήσεις & απαντήσεις

Δεν είναι λίγες οι φορές που σε μια αγοραπωλησία ακινήτου αγοραστής και πωλητής διαφωνούν και τα «σπάνε» την τελευταία στιγμή, με αποτέλεσμα να «χαλάσει» η συμφωνία.

Αν αυτό συμβεί πριν φτάσουν στο γραφείο του συμβολαιογράφου δεν υπάρχει κανένα πρόβλημα.

Τι γίνεται όμως στην περίπτωση που έχει προχωρήσει η διαδικασία της αγοραπωλησίας, έχει ήδη υποβληθεί ηλεκτρονικά η δήλωση φόρου μεταβίβασης στην Εφορία, έχει συνταχθεί το συμβόλαιο και έχει πληρωθεί και ο φόρος;

Η ΑΑΔΕ δίνει τη λύση. Τα συμβόλαια και η δήλωση φόρου μεταβίβασης ακυρώνονται, ο φόρος διαγράφεται και στην περίπτωση που έχει καταβληθεί επιστρέφεται στο φορολογούμενο.

Σε κάθε περίπτωση, οι διορθώσεις ή ακυρώσεις συμβολαίων που έχουν καταρτιστεί ηλεκτρονικά γίνονται μόνο από τον συμβολαιογράφο.

Αναλυτικότερα η ΑΑΔΕ μέσω 25 ερωταπαντήσεων που συμπεριέλαβε σε έναν πλήρη και αναλυτικό οδηγό για τη χρήση της εφαρμογής «Ηλεκτρονική υποβολή Αρχικών Δηλώσεων Φόρου Μεταβίβασης Ακινήτων», παρέχει τις ακόλουθες πληροφορίες.

Όταν διαπιστώνεται λάθος των στοιχείων ακινήτου με Αριθμό Ταυτότητας Ακινήτου (ΑΤΑΚ), τι ενέργειες πρέπει να γίνουν;

Μετά την καταχώρηση του ΑΤΑΚ στην ενότητα στοιχεία ακινήτου εμφανίζεται η οθόνη με τα στοιχεία του ακινήτου όπως εμφανίζονται στη δηλωθείσα περιουσιακή κατάσταση με βάση τις υποβληθείσες δηλώσεις Ε9- ΕΝΦΙΑ. Δεν διορθώνονται από την εφαρμογή του ΦΜΑ, αλλά ο κάθε πωλητής θα πρέπει να κάνει τις απαραίτητες διορθώσεις στη δική του δήλωση στοιχείων ακινήτων (Ε9-ΕΝΦΙΑ) και μετά να υποβληθεί η ηλεκτρονική δήλωση ΦΜΑ.

Τι σημαίνει Προσωρινή Αποθήκευση και Έλεγχος Δήλωσης;

Ο συμβολαιογράφος μπορεί να αποθηκεύει προσωρινά ό,τι έχει καταχωρίσει με έλεγχο ορθότητας στις ενότητες της δήλωσης «Προσωρινή Αποθήκευση και Έλεγχος Δήλωσης». Σε περίπτωση που παραλείψει να συμπληρώσει κάποια υποχρεωτικά πεδία, μετά την «Αποθήκευση» θα εμφανιστούν στην οθόνη προειδοποιητικά μηνύματα (π.χ. τίμημα).

Καταχωρήθηκαν από τον συμβολαιογράφο στην εφαρμογή της ηλεκτρονικής υποβολής δήλωσης ΦΜΑ τα στοιχεία των συμβαλλόμενων (ΠΩΛΗΤΗ/ΩΝ – ΑΓΟΡΑΣΤΗ) των ΝΟΜ. ΕΚΠΡΟΣΩΠΩΝ και διαπιστώνεται ότι δεν ταυτίζονται με τα προσκομιζόμενα δικαιολογητικά. Ποιες ενέργειες πρέπει να γίνουν;

Θα πρέπει να διορθωθούν τα στοιχεία στην αρμόδια ΔΟΥ.

Ποιες υπηρεσίες παρέχονται στα φυσικά πρόσωπα (Φ.Π.) ή νομικά πρόσωπα (Ν.Π.) – ΠΩΛΗΤΕΣ μέσω της εφαρμογής του Ολοκληρωμένου Πληροφοριακού Συστήματος;

Μετά την υποβολή της δήλωσης από τον συμβολαιογράφο προς τους συμβαλλόμενους οι πωλητές μπορούν: α) Να ελέγξουν την ορθότητα της δήλωσης ΦΜΑ. β) Να αποδεχτούν/υποβάλουν τη δήλωση ΦΜΑ. γ) Να απορρίψουν /μη υποβάλουν τη δήλωση. δ) Να εκτυπώσουν τη δήλωση ΦΜΑ μετά την υποβολή της.

Ποιες υπηρεσίες παρέχονται στον νόμιμο εκπρόσωπο του πωλητή μέσω της εφαρμογής;

Μετά την υποβολή της δήλωσης από τον συμβολαιογράφο προς τους συμβαλλόμενους, ο νόμιμος εκπρόσωπος του πωλητή μπορεί: α) Να ελέγξει την ορθότητα της δήλωσης ΦΜΑ. β) Να αποδεχτεί/υποβάλει τη δήλωση ΦΜΑ. γ) Να απορρίψει/μη υποβάλει τη δήλωση. δ) Να εκτυπώσει τη δήλωση ΦΜΑ μετά την υποβολή της.

Ποιες υπηρεσίες παρέχονται στο φυσικό πρόσωπο – αγοραστή μέσω της εφαρμογής;

Μετά την υποβολή της δήλωσης από τον συμβολαιογράφο προς τους συμβαλλόμενους ο αγοραστής μπορεί: α) Να ελέγξει την ορθότητα της δήλωσης ΦΜΑ. β) Να αποδεχτεί/υποβάλει τη δήλωση ΦΜΑ. γ) Να απορρίψουν/μη υποβάλει τη δήλωση. δ) Να εκτυπώσει την πράξη διοικητικού προσδιορισμού ΦΜΑ. ε) Να εκτυπώσει τη δήλωση ΦΜΑ. στ) Να εκτυπώσει την ειδοποίηση πληρωμής φόρου (ταυτότητα οφειλής) ΦΜΑ. ζ) Να εκτυπώσει το αποδεικτικό καταβολής ΦΜΑ.

Ποιες υπηρεσίες παρέχονται στον νόμιμο εκπρόσωπο του αγοραστή μέσω της εφαρμογής;

Μετά την υποβολή της δήλωσης από τον συμβολαιογράφο προς τους συμβαλλόμενους ο νόμιμος εκπρόσωπος του αγοραστή μπορεί: α) Να ελέγξει την ορθότητα της δήλωσης ΦΜΑ. β) Να αποδεχτεί/υποβάλει τη δήλωση ΦΜΑ. γ) Να απορρίψει/μη υποβάλει τη δήλωση. δ) Να εκτυπώσει την πράξη διοικητικού προσδιορισμού ΦΜΑ. ε) Να εκτυπώσει τη δήλωση ΦΜΑ. στ) Να εκτυπώσει την ειδοποίηση πληρωμής φόρου (ταυτότητα οφειλής) ΦΜΑ. ζ) Να εκτυπώσει το αποδεικτικό καταβολής ΦΜΑ.

Ποιες υπηρεσίες παρέχονται στους συμβολαιογράφους μέσω της εφαρμογής;

Πριν από την αποδοχή/υποβολή της δήλωσης από τους συμβαλλόμενους ο συμβολαιογράφος μπορεί: α) Να συντάξει ορθά τη δήλωση ΦΜΑ με βάση τα δικαιολογητικά που του προσκομίζονται και τα οποία θα χρησιμοποιηθούν στη σύνταξη του συμβολαίου. β) Να υποβάλλει προσωρινά, να διορθώνει, να διαγράφει και να υποβάλλει τη δήλωση ΦΜΑ. Μετά την αποδοχή από τους συμβαλλόμενους μπορεί: α) Να εκτυπώνει τη δήλωση ΦΜΑ. β) Να εκτυπώνει το αποδεικτικό καταβολής ΦΜΑ. γ) Να επισυνάψει έγγραφα/δικαιολογητικά. δ)Να επιλέξει από αναδυόμενη λίστα τον τρόπο εξόφλησης του τιμήματος. ε) Να καταχωρήσει τον αριθμό και την ημερομηνία του συμβολαίου. στ) Να επισυνάψει στην εφαρμογή το συμβόλαιο.

Πού και πώς υποβάλλονται οι τροποποιητικές δηλώσεις ΦΜΑ;

Αρχικά θα υποβάλλονται χειρόγραφα στην αρμόδια ΔΟΥ που υποβλήθηκε η αρχική δήλωση ΦΜΑ. Σε επόμενες εκδόσεις της εφαρμογής προβλέπεται η υλοποίηση αντίστοιχης εφαρμογής ηλεκτρονικής υποβολής τροποποιητικής δήλωσης ΦΜΑ.

Διορθώνεται η δήλωση από τους συμβαλλόμενους (ΠΩΛΗΤΗ/ΕΣ-ΑΓΟΡΑΣΤΗ);

ΟΧΙ. Εάν απορρίψουν/δεν υποβάλουν τη δήλωση, η δήλωση θα επιστρέψει προς διόρθωση στον συμβολαιογράφο.

Αν απορριφθεί μία δήλωση ποια διαδικασία ακολουθείται από τον συμβολαιογράφο; Μέχρι ποιο στάδιο η δήλωση διορθώνεται από τον συμβολαιογράφο;

Μέχρι την τελευταία αποδοχή/υποβολή από τους συμβαλλόμενους. Η δήλωση διορθώνεται από τον συμβολαιογράφο (αφού πρέπει πρώτα να ακυρωθούν τα ΦΥΑΑ για διορθώσεις μέχρι το πεδίο «ΚΑΤΑΒΛΗΘΕΝ ΤΙΜΗΜΑ ΜΕΤΑΒΙΒΑΖΟΜΕΝΟΥ ΑΚΙΝΗΤΟΥ»). Στη συνέχεια μπορεί να αποθηκευτεί προσωρινά ή να υποβληθεί ξανά προς τους συμβαλλόμενους για αποδοχή.

Όταν υπάρξει διαφωνία συμβαλλομένων (Πωλητή- Αγοραστή) – ματαίωση της πώλησης πριν από την αποδοχή της δήλωσης, πώς ακυρώνεται η δήλωση;

Ο συμβολαιογράφος θα ακυρώσει τη δήλωση στην εφαρμογή.

Διαφωνία συμβαλλομένων (Πωλητή- Αγοραστή Νομ. Εκπροσώπου) – ματαίωση της πώλησης μετά την αποδοχή της δήλωσης. Πώς ακυρώνεται η δήλωση από τον συμ/φο;

Στην ηλεκτρονική εφαρμογή ΦΜΑ υπάρχει η δυνατότητα στον συμβολαιογράφο, μέσα σε έναν χρόνο από την υποβολή της δήλωσης, να επιλέξει από το μενού τη εφαρμογής «Ακύρωση Δήλωσης λόγω μη σύνταξης συμβολαίου» όταν για συγκεκριμένη δήλωση δεν έχει συνταχθεί σχετικό συμβόλαιο και δεν έχει καταχωρήσει τον αριθμό και την ημερομηνία συμβολαίου στην εφαρμογή. Πέραν του έτους ακύρωση λόγω μη σύνταξης συμβολαίου τηρείται η χειρόγραφη διαδικασία που προβλέπουν οι διατάξεις.

Ποια είναι τα μηνύματα που λαμβάνουν οι συμβαλλόμενοι μετά την ακύρωση της δήλωσης από τον συμβολαιογράφο λόγω μη σύνταξης συμβολαίου;

Ότι υποβλήθηκε ακυρωτική δήλωση από τον συμβολαιογράφο και εκκρεμεί έγκριση/υποβολή από τον αγοραστή αναφέροντας και τον αριθμό της ακυρωτικής δήλωσης.

Διαφωνία συμβαλλομένων (Πωλητή – Αγοραστή – Νομ. Εκπροσώπου) – ματαίωση της e-πώλησης μετά την αποδοχή της δήλωσης. Η δήλωση έχει ακυρωθεί από τον συμβολαιογράφο. Πώς επιστρέφεται ο φόρος;

Όταν ο αγοραστής εγκρίνει/ υποβάλλει την ακυρωτική δήλωση, θα δημιουργηθεί το ΑΦΕΚ, ώστε σε περίπτωση που έχει πληρωθεί ο φόρος να μπορεί να επιστραφεί το ποσό στον φορολογούμενο.

Μετά την αποδοχή/υποβολή της δήλωσης από τους συμβαλλόμενους ποια διαδικασία ακολουθείται;

Ο συμβολαιογράφος θα συντάξει σύμφωνα με τον νόμο το σχετικό συμβόλαιο εάν έχει εξοφληθεί ο φόρος μεταβίβασης ακινήτου και έχει εκδοθεί αποδεικτικό καταβολής φόρου.

Μέχρι ποιο στάδιο οι συμβαλλόμενοι μπορούν να τροποποιούν την αποδοχή ή την απόρριψη;

Οι συμβαλλόμενοι μπορούν να τροποποιούν την αποδοχή ή την απόρριψη μέχρι την τελευταία αποδοχή της δήλωσης.

Λάθος αγοραστής σε προσωρινά αποθηκευμένη δήλωση. Πώς γίνεται από τον συμβολαιογράφο η διόρθωση;

Όταν έχει καταχωρηθεί λάθος αγοραστής για να γίνει η διόρθωση-αλλαγή αγοραστή, θα πρέπει να διαγραφούν όλα τα φύλλα υπολογισμού αξίας ακινήτου και μετά να γίνει η διόρθωση.

Όταν οι συμβαλλόμενοι επιλέγουν από τον φάκελο των μηνυμάτων (Δείτε όλα τα μηνύματα) για αποδοχή/υποβολή ή απόρριψη/μη υποβολή της δήλωσης εμφανίζεται πίνακας σε πολλές γραμμές. Ποια γραμμή του πίνακα για την ίδια δήλωση μπορούν να αποδεχτούν ή να απορρίψουν;

Στον πίνακα εμφανίζονται οι δηλώσεις που τον αφορούν και επιλέγοντας τη συγκεκριμένη δήλωση. Οι γραμμές παραπέμπουν στις μεταβολές της δήλωσης. Σε οποιαδήποτε γραμμή του πίνακα γίνει αποδοχή ή απόρριψη παραπέμπει στην τελευταία κατάσταση της δήλωσης.

Διορθώνεται από τον συμβολαιογράφο η λάθος ΔΟΥ του ακινήτου μετά την αποδοχή της δήλωσης;

ΟΧΙ. Θα ακυρωθεί η δήλωση από τον συμβολαιογράφο και θα συνταχθεί από την αρχή νέα αρχική δήλωση ΦΜΑ.

Τι γίνεται σε περίπτωση λάθους καταχώρησης αριθμού ή ημερομηνίας συμβολαίου από τον συμβολαιογράφο;

Δεν θα μπορούν να διορθωθούν από τον συμβολαιογράφο. Το οποιοδήποτε λάθος καταχώρησης στον αριθμό ή την ημερομηνία του συμβολαίου από τον συμβολαιογράφο θα διορθώνεται από την αρμόδια ΔΟΥ μετά από αίτημά του και ανέβασμα του σωστού αρχείου στην εφαρμογή.

Ποια είναι η κατάσταση των δηλώσεων όταν έχει υποβληθεί ακυρωτική δήλωση;

Η αρχική δήλωση αναφέρεται «Ακυρωμένη» και συνδέεται με τη νεοδημιουργηθείσα ακυρωτική δήλωση με νέο αριθμό καταχώρησης) σε κατάσταση «Ακυρωτική», η οποία έχει πανομοιότυπα όλα τα στοιχεία (πωλητές, αγοραστές, φύλλα υπολογισμού, κ.λπ.), αλλά με μηδενικό φόρο.

Πώς λαμβάνουν γνώση οι συμβαλλόμενοι σε περίπτωση ακύρωσης δήλωσης και μη σύνταξης συμβολαίου;

Μετά την υποβολή ακυρωτικής δήλωσης από τον συμβολαιογράφο οι συμβαλλόμενοι λαμβάνουν μήνυμα στην προσωποποιημένη πληροφόρηση για τη σχετική δήλωση.

Ποιες ενέργειες πρέπει να γίνουν από τους συμβαλλόμενους σε περίπτωση μη σύνταξης του συμβολαίου;

Θα πρέπει να γίνει αποδοχή / έγκριση της ακυρωτικής δήλωσης από τον αγοραστή.

Πώς αναζητείται μία ακυρωτική δήλωση ΦΜΑ;

Επιλέγοντας το πεδίο εισόδου «Αναζήτηση Δήλωσης» στο μενού αναζητείται οποιαδήποτε δήλωση έχει υποβληθεί στην εφαρμογή. Αναζητείται με κριτήρια: ΑΦΜ, Αριθμό Δήλωσης, Αριθμό Καταχώρησης.