Κτηματαγορά: Οι ανατροπές στον «χάρτη» των μεταβιβάσεων ακινήτων – Τι ισχύει

Ένα νέο σκηνικό δημιουργείται στις μεταβιβάσεις ακινήτων, το οποίο έρχεται να κάνει λίγο πιο εύκολη τη ζωή των φορολογούμενων που αποκτούν ή πωλούν ή μεταβιβάζουν με γονική παροχή ή δωρεά ακίνητα.

Μετά την ηλεκτρονική υποβολή των δηλώσεων για αγοραπωλησίες, γονικές παροχές, δωρεές και κληρονομιές ακινήτων ενεργοποιούνται νέες ρυθμίσεις για το πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ το οποίο αποτελεί το «κλειδί» για κάθε μεταβίβαση ακινήτου, τη βεβαίωση περί μη οφειλής ΤΑΠ, τη φορολογική ενημερότητα ενώ σε τροχιά υλοποίησης μπαίνει η αυτόματη συμπλήρωση του Ε9.

Με τις αλλαγές καθίσταται πλέον πιο εύκολη η έκδοση πιστοποιητικού φορολογικής ενημερότητας, ενώ, ακόμη και η πληρωμή του ΕΝΦΙΑ της τελευταίας πενταετίας, που αποτελούσε απαραίτητη προϋπόθεση για να ολοκληρωθεί η μεταβίβαση, απενεργοποιείται. Ωστόσο, υπάρχει πρόβλεψη, ότι θα γίνεται παρακράτηση των φορολογικών οφειλών από το τίμημα της πώλησης του ακινήτου.

Πιο συγκεκριμένα, στο χάρτη των μεταβιβάσεων ακινήτων έχουν επέλθει οι εξής αλλαγές:

1. Φορολογική ενημερότητα: Για μεταβίβαση ακινήτου ή σύσταση εμπράγματου δικαιώματος επ’ αυτού από επαχθή αιτία (δηλαδή για πώληση ακινήτου), σε περίπτωση που υπάρχουν χρέη αλλά είναι ρυθμισμένα, θα εκδίδεται αποδεικτικό ενημερότητας με παρακράτηση ποσοστού 70% επί του τιμήματος, εφόσον το τίμημα δεν υπολείπεται της αντικειμενικής αξίας, και έως το ύψος των ληξιπρόθεσμων ρυθμισμένων οφειλών στη Φορολογική Διοίκηση.

Εάν υφίστανται ληξιπρόθεσμες οφειλές σε αναστολή άνω των 50.000 ευρώ, ορίζεται ποσοστό παρακράτησης 50% επί του τιμήματος, εφόσον αυτό δεν υπολείπεται της αντικειμενικής αξίας, και έως το ύψος των συνολικών οφειλών σε αναστολή.

Εάν το τίμημα υπολείπεται της αντικειμενικής αξίας και το ποσό της παρακράτησης, υπολογιζόμενο επί του τιμήματος είναι μικρότερο των οφειλών, εκδίδεται αποδεικτικό ενημερότητας με υπολογισμό του ποσού της παρακράτησης επί της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου και υπό την προϋπόθεση ότι το ποσό της παρακράτησης που προκύπτει από τον υπολογισμό αυτό δεν υπερβαίνει το τίμημα.

2. Πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ: Από την 1η Ιουνίου 2023 και μετά σε κάθε εκποιητική δικαιοπραξία για τη μεταβίβαση ακινήτων με επαχθή αιτία ή τη σύσταση εμπράγματου δικαιώματος επ’ αυτού, το πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ, θα πιστοποιεί μόνο ότι το συγκεκριμένο ακίνητο περιλαμβάνεται στη δήλωση ΕΝΦΙΑ των πέντε προηγουμένων της μεταβίβασης ετών ή έξι, εάν έχει ήδη εκδοθεί ο ΕΝΦΙΑ του τρέχοντος έτους, και όχι ότι έχει καταβληθεί ο αναλογών φόρος για το συγκεκριμένο ακίνητο και ότι έχει ρυθμιστεί ο ΕΝΦΙΑ των υπόλοιπων ακινήτων για τα έτη αυτά, όπως ίσχυε ως τώρα. Συγχρόνως, απαλείφονται περιπτώσεις χορήγησης πιστοποιητικού ΕΝΦΙΑ με παρακράτηση του τιμήματος από τον συμβολαιογράφο, αφού πλέον με την παραπάνω τροποποίηση αυτές καθίστανται περιττές.

Ορίζεται ακόμη, ότι, εάν το πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ εκδίδεται μετά την πράξη προσδιορισμού ΕΝΦΙΑ του τρέχοντος έτους, στο εν λόγω πιστοποιητικό θα βεβαιώνεται ότι το συγκεκριμένο ακίνητο περιλαμβάνεται στη δήλωση ΕΝΦΙΑ για έξι έτη. Σε κάθε περίπτωση μεταβίβασης ακινήτου με επαχθή αιτία, δηλαδή σε κάθε περίπτωση πώλησης ακινήτου, εφόσον αυτό έχει αποκτηθεί από τον πωλητή με κληρονομιά, δωρεά ή γονική παροχή, δεν θα απαιτείται πλέον η προσάρτηση στο μεταβιβαστικό συμβόλαιο του πιστοποιητικού το οποίο πιστοποιεί την ολοσχερή εξόφληση των επιμεριστικά αναλογούντων στο ακίνητο φόρων κληρονομιάς, δωρεάς-γονικής παροχής.

Ως ασφαλιστική δικλείδα και με στόχο να αποκλειστεί η μεταβίβαση με επαχθή αιτία (πώληση) αδήλωτων ακινήτων ορίζεται ότι πρέπει να γίνεται υποχρεωτική μνεία από τον συμβολαιογράφο στο συμβόλαιο που συντάσσει περί υποβολής της οικείας δήλωσης φόρου, ανάλογα με την αιτία κτήσης του μεταβιβαζόμενου ακινήτου (κληρονομιάς, δωρεάς ή γονικής παροχής). Πάντως, εξακολουθεί να απαιτείται υποχρεωτικά η προσάρτηση του ως άνω πιστοποιητικού στα συμβόλαια δωρεάς ή γονικής παροχής, καθώς στις περιπτώσεις αυτές, δεν υπάρχει τίμημα αγοράς.

3. Πληρωμή ΕΝΦΙΑ: Οι τελευταίοι κύριοι ή ψιλοί κύριοι ή επικαρπωτές ή επιφανειούχοι ακινήτων απαλλάσσονται από την αλληλέγγυα με τον αρχικό υπόχρεο ευθύνη για την πληρωμή του ΕΝΦΙΑ που βαρύνει το δικαίωμα που απέκτησαν από επαχθή αιτία.

4. Ενημέρωση Ε9 πριν την υπογραφή συμβολαίου: Θεσπίζεται υποχρέωση επικαιροποίησης των στοιχείων του μεταβιβαζόμενου ακινήτου στο Περιουσιολόγιο – Ε9 πριν από την υποβολή της δήλωσης φόρου μεταβίβασης ή δωρεάς ή γονικής παροχής ακινήτου μέχρι και στο επόμενο της μεταβίβασης έτος.

Η ίδια υποχρέωση υπάρχει και πριν από την υποβολή, δήλωσης φόρου κληρονομιάς ακινήτου. Μετά την ανάρτηση από τον συμβολαιογράφο του συμβολαίου στην εφαρμογή myPROPERTY δημιουργείται αυτόματα ψηφιακή δήλωση στοιχείων ακινήτων (Ε9) με τις απαιτούμενες εισαγωγές, μεταβολές και διαγραφές στοιχείων ακινήτων.

5. Βεβαίωση ΤΑΠ: Πιο εύκολα και πιο γρήγορα με την προσκόμιση μόνο δυο ή τριών δικαιολογητικών στους δήμους θα αποκτούν πλέον οι πολίτες τη βεβαίωση περί μη οφειλής Τέλους Ακίνητης Περιουσίας (ΤΑΠ), η οποία είναι απαραίτητη σε κάθε μεταβίβαση ακινήτου. Η βεβαίωση ΤΑΠ εκδίδεται εντός πέντε ημερών με βάση τα στοιχεία που τηρεί ηλεκτρονικά ο δήμος και με τις νέες ρυθμίσεις θα ισχύει μέχρι το τέλος του έτους έκδοσής της.

Συγκεκριμένα, τα απαιτούμενα δικαιολογητικά για τη βεβαίωση ΤΑΠ είναι τα εξής:

α) για την περίπτωση ηλεκτροδοτούμενου ακινήτου:

• Φωτοτυπία τελευταίου λογαριασμού ρεύματος μαζί με το αποδεικτικό εξόφλησής του
• Πιστοποιητικό Πληρότητας Ταυτότητας Κτιρίου/Διηρημένης Ιδιοκτησίας, και

β) για την περίπτωση μη ηλεκτροδοτούμενου ακινήτου:

• Πιστοποιητικό Πληρότητας Ταυτότητας Κτιρίου / Διηρημένης Ιδιοκτησίας και
• Υπεύθυνη δήλωση του ιδιοκτήτη για τη μη χρήση του ακινήτου.

Διακοπή ηλεκτροδότησης

Η διακοπή ηλεκτροδότησης βεβαιώνεται από τον Διαχειριστή Ελληνικού Δικτύου Διανομής Ηλεκτρικής Ενέργειας (ΔΕΔΔΗΕ) και η ημερομηνία διακοπής από τον αρμόδιο υπάλληλο του δήμου που παραλαμβάνει την αίτηση έκδοσης της βεβαίωσης, βάσει των στοιχείων της σχετικής βάσης δεδομένων του ΔΕΔΔΗΕ, στην οποία ο οικείος δήμος έχει άμεση πρόσβαση.

Η βεβαίωση εκδίδεται για τα τετραγωνικά μέτρα που αναφέρονται στο Πιστοποιητικό Πληρότητας Ταυτότητας Κτιρίου / Διηρημένης Ιδιοκτησίας.

Μισθωμένα ακίνητα

Για τα ηλεκτροδοτούμενα μισθωμένα ακίνητα, οι πάροχοι ηλεκτρικού ρεύματος υποχρεούνται να παραδίδουν αντίγραφο του τελευταίου λογαριασμού ρεύματος στους ιδιοκτήτες των μισθωμένων ακινήτων στα οποία παρέχουν ρεύμα, προκειμένου να εκδοθεί η βεβαίωση, εφόσον τους προσκομισθεί από τους ιδιοκτήτες αυτών η δήλωση λύσης της τελευταίας μίσθωσης στην Εφαρμογή Δήλωσης Στοιχείων Μισθώσεων Ακινήτων της Ανεξάρτητης Αρχής Δημοσίων Εσόδων.